01、“二十大”與“十九大”基本一致，但目前整個行業環境已然質變，短期重在穩地產

二十大：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位；加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

02、2022年12月三次中央層面論調，指明2023年甚至更長時間內房地產業的發展方向和施政方向：強調房地產是支柱產業，將推動房地產行業向“新發展模式”過渡

03、2022年良性循環下，回歸初心，實現住有所居，行業模式由“商品房單一舊模式”到“多維發展新模式”轉變

04、保租房、城市服務、養老、舊改/老舊小區改造，成為藍海新方向

2022年全年“租賃住房、老舊小區改造、城市更新、社區養老”等詞多頻出現，成為房地產未來的關鍵方向。

企業思考：立足當下，思考長遠

企業短期以活下來為目標，做好產品力/服務力下，尋求新增長賽道。

01、管開發能力欠缺，催生代建需求，成為行業高頻詞匯

2021年下半年以來，地方城投及國企平臺公司開始對土拍進行托底，而城投企業大多產品力較弱，為代建業務拓展提供潛在機會。

同時，受房地產企業爆雷頻發影響，AMC、信托等金融機構以及資管公司接手不良資產，但由于缺少開發能力，也將促進代建需求進一步擴張。

03、企業出路

①：打造差異化競爭力，以自身核心優勢突出重圍

目前除少數先入局者已經建立自己核心的競爭力領先一步，其他大多企業基本都處于同一起跑線，產品、服務都相差無幾。

要在當前同質化的環境中殺出重圍，必須進行差異化競爭，找到發力點，打造屬于自己品牌的核心優勢。

②：提升資本引入能力，瞄準AMC或信托項目

信托或者AMC機構負責接管操盤，投入增量資金，通過找自己的平臺代建和第三方公司代建。

在項目能如期銷售的前提下，能保證前期投入和一定的管理利潤，也能保證其它債權人的利益，屬于安全發展路徑。

01、城更首次被寫入政府工作報告，發展升至“國家戰略”新階段

2010年以來，我國城市更新的相關政策經歷從“棚改”到“舊城改造”再到城市更新，2021年全國兩會，城市更新首次被寫入政府工作報告。

《“十四五”發展規劃及2035年愿景目標綱要》中也提出，將實施城市更新行動，推動城市空間結構優化和品質提升，城市更新已升級為國家戰略。

02、存量時代，城更將成為下一個“10萬億”機會藍海

03、城市更新“新”在TOD、商業、產業園，形成融合發展

城市更新目的在于將城市中已經不適應現代化發展的區域和功能進行有計劃的改建。

在此背景下，以達到提升城市綜合價值為導向， “更新”轉向商業、TOD、科技園等方向，形成“城更+”融合發展，以資源共享。

04、TOD項目呈拋物線式上揚，發展加速，預計市場規模5萬億

05、企業出路

①：回歸資產運營邏輯，以零星更新為新手段

防止大拆大建下，以零星更新風險更小，投入可控（一般在3億內）、周期可控（一般在2年以內）、資產溢價（可實現10%以上溢價）。

②：引入國資，尋求金融支持，釋放資金壓力

③：提高政府參與度，扮演總控角色

政府將扮演總控的角色，對城市更新項目的收益(政府代表公眾利益，參與方需要考慮資金收益》進行分配；開發企業更多將以合作方身份，通過PPP、ABO等模式介入，發揮在項目開發端的資源集成平臺功能；擅長運營的港資將發揮在自持運營方面的天然優勢更多的參與國內一二線城市的地標項目建設中去。

ABO+模式，即政府授權公益類國企 (城投) +城市合伙人(市場化企業、資方) +EPC模式 (開發承建）

該模式解決問題：1、可以承接政府專項債、政府投資基金、補貼資金；2、銜接市場化融資，采購社會資本方，引入社會資本方的投資、施工牌照和運營能力。

01、保租房五種渠道多元化籌建，籌集目標高，整體籌集多，熱鬧非凡

租賃用地新建、產業配套用地建設、非改租、現有機構化房源籌集、空置及未售保障性住房轉化，五種方式多元供應保障性租賃住房的供應渠道。

目前只有有8個省市披露“十四五”保障性租賃住房供應計劃完成情況，同時也只有7個省市公布了2022年到目前的完成情況。

02、實則落地少、運營少、盈利尚難

目前“非改住”落地項目較少，市場化房源投入運營少，并且新建項目入市多為實現溢價，更看重后期REITs退出。

03、市場現狀

①：租金持續下跌，企業經營壓力驟增

②：商業模型還未跑通，企業盈利仍是難題

04、企業出路

①：提高租金收入是核心，降低成本支出是前提

EBITDA-U作為租賃企業，運營成果的核心KPI，反映出一個租賃企業通過持續運營所能帶來的投資回報水平。

EBITDA-U提高的核心在于增加租賃企業的營運收入，控制營運成本。

②：小面積、大服務提高產品坪效

③：用數字化管控成本，強化運營效率

④：租賃住房REITs實現退出

4只公募REITs成功發行，背后的基礎資產都不算保租房里面最優質的，有些都沒有達到發行的基本條件。

說明國家在大力扶持相關的租賃企業進行公募REITs探索，政府市場共同試水意愿顯著。

01、三年掙扎，行業恢復緩慢，新十條落地，復蘇加速

旅游市場增速放緩，目前逐步恢復至7年前水平。新十條落地后，旅游市場復蘇按下“加速鍵”，2023年元旦假期全國旅游出行市場穩步回暖，其機票訂單量較疫情前的2020年元旦假期上漲2%，酒店訂單量較2020年同期上漲32%，全國旅游出行市場穩步回暖。

02、文旅發展進入存量時代，快錢模式不再適用

2012-2014年是我國文旅地產最瘋狂發展時期，年均新增項目近2200個，平均增速達83%；隨著地產行業整體進入存量時代，全國文旅地產成交面積略減少，自2016年起連續維持2%-4%的低速增長；庫存時代，快錢模式不再適用，市場進入“低增長、促提質”發展階段。

03、企業出路

①：非產權銷售模式嘗試

傳統的文旅開發銷售模式，以開發商向政府購買土地、通過銀行及其他渠道籌集資金，規劃項目，開發建設，后向消費者銷售為主，項目開發主體為開發商自身，后續權益型銷售取代產權銷售，或重燃市場投資熱情。

②：企業運用資源疊加加速成長

01、高齡、低齡、失能老人人口巨大，多維養老需求加速提升

02、養老服務消費迎來歷史性機遇，預計2025年實現12萬億規模

03、企業出路

①：從產權、產品+、退出路徑上著手，解決盈利問題

②：注重養老細分領域發展，解決供需錯配問題

01、市場現狀

①：銷售模式越來越難

②：從“大包大攬”到“分工協作”

基于城市稟賦布局產業鏈環節，不是所有城市都適合發展所有產業。

02、企業出路

①：公募REITs政策進一步放開擴容

擴容加速，助推開發企業加碼運營服務，9支已發行園區類公募REITs產品平均漲幅為35.87%，日均換手率為3.17，表明市場對其認可度高。

目前有五支新發行和擴募產品正在問詢和受理當中，園區公募REITs市場規模將會進一步提升。

②：園區運營從單點服務向全生命周期延展

③：“輕重結合”+“存量增量并舉”的雙循環模式

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【點亮2023】

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