文/樂居財經 徐酒眠

又一家物企自曝了上市違規行為。

9月15日，祈福生活服務（03686.HK）披露了數份關聯交易及持續關聯交易的情況，并宣布對未能及時遵守14A章項下的該等規定做出補救行動。

根據公告，在2021年至2022年期間，祈福生活服務與廣州市勤樂物業有限公司（簡稱“廣州勤樂”）訂立了若干關聯交易及持續關聯交易，涉及食堂租賃、洗滌服務、餐飲服務、清潔及園藝服務等。

廣州勤樂是其執行董事何淑媚胞妹何淑嫻的全資子公司，根據上市規則第14A.07(4)條，廣州勤樂也是其關連人士。因此，根據14A章，上述食堂租賃協議構成關聯交易，其余三項協議則構成持續關聯交易。

祈福生活服務在公告中稱，直到近期檢查及審查集團的記錄及文件后，何淑媚及其他管理層才注意到這個事實，而何淑嫻因為“不熟悉上市規則”，成立廣州勤樂并“沒有告知、亦沒有想法告知”何淑媚。

樂居財經《物業K線》注意到何淑嫻成立廣州勤樂的時間是在2021年7月8日，而祈福生活服務與廣州勤樂簽訂食堂租賃協議的日期則是在2021年8月31日，次日，雙方又簽訂了一份洗滌服務協議。

雖然祈福生活服務董事表示，上述所有協議均是按一般商業條款進行，在其一般及日常業務過程中訂立，條款屬公平合理，符合公司及其股東之整體利益。不過有分析認為，廣州勤樂一經成立就能迅速與祈福生活服務簽約業務協議，多少還是有些蹊蹺。

“蹊蹺”的關聯交易

事實上，根據訂立的幾份協議，廣州勤樂既是祈福生活服務的房東，同時也是其客戶。

食堂租賃協議下，祈福生活服務的全資公司——廣州市膳康餐飲管理有限公司（簡稱“膳康餐飲管理”）作為租戶，向廣州勤樂租下了位于廣州市番禺區三間小學的的合共三個食堂，總建筑面積為8540平方米。

這份租約長達16年，直到2037年8月31日屆滿。每月租金約為9.3萬元(包括增值稅)，同時祈福生活服務還要支付一筆約18.6萬元的租金按金。待協議終止，廣州勤樂無息退還按金。

余下的洗滌服務協議、餐飲服務協議、清潔及園藝服務協議中，廣州勤樂均為接受方，分別為期兩年四個月、六年、兩年。其中，洗滌服務的起始時間為2021年9月1日，后兩份協議則從2021年1月1日開始。

數據顯示，截至2023年8月1日，祈福生活服務就洗滌服務協議、餐飲服務協議、清潔及園藝服務協議，向廣州勤樂已收或應收服務費合計約560萬元。2023年，祈福生活服務就這三項協議應收服務費的年度上限約為320萬元。

此外，2024財年至2027財年，祈福生活服務就餐飲服務協議應收服務費的年度上限每年為100萬元。

配套生活服務收入縮減21%

洗滌、餐飲以及清潔及園藝服務，是祈福生活服務六大業務板塊中配套生活服務的一部分。

今年上半年，該板塊收入約4330.5萬元，在總收入中占比27.4%；較2022年同期的5489.4萬元減少了約1158.9萬元，降幅約21.1%。其中，物業代理服務同比減少85%，洗滌服務同比減少約56.5%。對于前者，祈福生活服務解釋，主要是因為期內銷售新住宅單位收取的傭金收入減少所致。

值得一提的是，雖然名字中帶著生活服務字樣，但比起物業管理服務商，祈福生活服務更像是零售商。

數據顯示，物業管理服務貢獻的收入占比不及配套生活服務，今年上半年收入約4040.8萬元，占總收入的23.4%；同期，零售服務收入約6441.9萬元，占總收入的37.2%。

截至2023年6約30日，祈福生活服務為16個住宅區及5項純商業物業或項目提供物業管理服務，合計訂約建筑面積約為987.3萬平方米。同期，營運21家不同規模的零售店，其中包括一個生鮮市場、3家超市及17家便利店，總建筑面積約為13787平方米。

今年上半年，另外三個業務板塊校外培訓服務、資訊科技服務、以及裝修及設備裝置服務分別收入1529.1萬元、966.5萬元，以及1.1萬元。

與去年同期相比，今年上半年，祈福生活服務六個業務板塊收入均出現了不同程度的下降。其中，裝修及設備裝置服務的降幅最大，約為88.7%；資訊科技服務收入減少最多，約為1277.6萬元。

整體上，2023上半年，祈福生活服務收入約1.73億元，同比降13.6%；錄得毛利約8410萬元，同比降10.6%，毛利率48.6%。

投資銀條虧損百萬

“多元化服務組合的穩定發展，將成為本集團未來業務發展的新動力?！?3歲的孟麗紅，仍親自坐陣祈福生活服務“一把手”，兼任集團董事會主席與首席執行官，而“多元化”就是她給集團定的調子。

在多元化的業務中劍走偏鋒，將零售服務放在“主營”，物管服務的老本行反而屈居第三位了。

這與其外拓謹慎相關?！拔覀償M收購合適的物業管理公司，加快物業管理業務的增長?！?021年初，祈福生活服務曾表示要加碼收購，不過直到現在也沒有落地。

樂居財經《物業K線》進一步翻看了其近些年的規模情況，2016－2022年，其合約面積分別為595.1萬平方米、680.6萬平方米、962萬平方米、966.4萬平方米、971萬平方米、964.7萬平方米，以及987.3 萬平方米。

不難看出，從2018年之后，祈福生活服務的管理項目、訂約建筑面積，幾乎都是在原地踏步。

面積增拓乏力，祈福生活服務轉而將手中現金偏向投資理財。

“銀條的投資有助于本集團資產結構多元化?！?020年2月，祈福生活服務開始投資銀條，當年其動用內部資源合共購買了80萬安士的未分配銀條，總投資成本約1.03億元。

投資銀條生意，也曾的確為祈福生活服務2020年的業績增色不少。不過，虧損也來得很快，截至2021年6月30日，其80萬安士的未分配銀條公允價值為1.33億元，期內錄得公允價值虧損約為520萬元。

去年2月、3月，祈福生活服務分三次拋售了50萬安士的未分配銀條，合計套現約7905萬元，用以補充營運資金。

而仍握在手中的30萬安士銀條，仍在虧損。

截至2023年6月30日，經參考渣打銀行(香港)有限公司所報未分配銀條的市場價格，祈福生活服務估計30萬安士銀條的公允價值約4870萬元。當期，其錄得公允價值虧損約140萬元。