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        A股物企比武,營收實現200%增長的黑馬現身

        原創 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  樂居財經 靳文雨 10.9w閱讀 2023-09-19 20:39

        文/樂居財經 靳文雨

        交出上半年業績答卷半個月后,9月11日,特發服務(300917.SZ)發布了一則公告,公布了公司未來三年(2023年-2025年)的股東回報規劃。

        其表示,在公司盈利、現金流滿足正常經營和長期發展的前提下,將采取現金、股票、現金與股票相結合等方式,實施積極的利潤分配辦法回報股東。此外,在有條件的情況下,根據實際經營情況,亦可以進行中期分紅。

        同為A股成員的新大正(002968.SZ),也為公司20位高管預備了一個2500萬的“大紅包”。8月4日,在公布了2023年半年報的同時,該公司推出了新的股票激勵計劃草案。

        根據公告,新大正擬向20名董事、高管、中干及核心骨干,合共授予145.5萬股限制性股票,占此計劃公告時公司股本總額的0.64%。

        股份獎勵、現金分紅等激勵策略的實施,不外乎是激發高管們的拼勁、達成持續穩定的業績增長及提高盈利能力的目標,與此同時,也能起到提振市場信心的作用。

        回望今年上半年,A股物企雖均實現了營收的上漲,其中珠江股份的漲幅甚至達到了203.37%,但在凈利潤上,卻呈兩級分化的局面,招商積余凈利潤上漲近三成,同期珠江股份卻錄的6929.95萬元的虧損,中天服務的利潤下滑近六成。

        在盈利能力上,A股物企亦延續了弱勢。上半年6家物企的凈利潤合共只有6.05億元,不及“物企一哥”碧桂園服務的四分之一。

        其中南都物業、中天服務兩家物企的凈利率剛過10%,珠江股份的凈利率為負值,其余幾家物企的凈利率則徘徊在5%左右。此外,不少物企的毛利率呈一直下滑的態勢,且多數水平不及行業均值。

        凈利增速兩級分化,珠江股份減虧

        今年上半年,A股的6家物企中,營收規模均實現了上漲,但凈利潤卻呈現出兩級分化的局面。

        具體來看,招商積余以69.78億元的營收及4.19億元的凈利潤,繼續在A股物企中領先,其營收增幅達到23.58%。珠江股份和新大正以24.47億元、14.75億元的營收位列第2 和第3位。

        中天服務無論是營收還是凈利潤,都在6家物企中“吊車尾”。上半年其營業收入僅有1.59億元,與A股物企“一哥”招商積余相比,營收規模相差了近44倍。同時該公司歸屬于上市公司股東凈利潤1675.95萬元,與上年同期相比下降60.68%。

        新大正也在今年上半年出現了增收不增利的情況。期內,該公司的凈利潤為8624.59萬元、同比下降了7.42%。

        值得一說的是,珠江股份的營收漲幅高達203.37%,為幾家物企增長之最。不過,暴漲的營收背后,該公司凈利潤卻為-6929.95萬元,較上年同期減虧。同時,珠江股份也是6家物企中唯一錄的凈利潤虧損的物企。

        據樂居財經《物業K線》了解,今年上半年,珠江股份完成重大資產重組,將持有的涉房業務相關資產及負債與珠實集團、珠江健康合計持有的珠江城市服務100%股權進行資產置換,這是其減虧的一大原因。

        同時,該集團置出地產業務,也使得公司總資產大幅減少。據其半年報,截至6月30日,珠江股份的總資產為38.78億元,較2022年末調整后的322.56億元,大幅減少了87.98%。

        物企凈利潤增長不利背后,營業成本的上漲也不容忽視。今年上半年,珠江股份、招商積余、新大正及特發服務等4家物企的營業成本同比漲幅均在20%以上。

        其中珠江股份的營業成本為21.03億元,增長幅度高達248.87%,亦為A股物企增長之最,且其營業成本增速增幅遠高于203.37%的營收增幅。而除了招商積余之外,剩余4家物企的營業成本增速也都高于營收增速。

        在管理規模方面,僅有招商積余、新大正及珠江股份3家物企對相關數據進行了披露。其中,去年末招商積余的管理面積突破3億平方米,到今年6月末,其在管面積達3.3億平方米,在管項目達2011個。其來自第三方項目的管理面積為2.19億平方米,占比為66%。

        重大資產重組完成后,珠江股份的主營業務變更為物業管理與文體運營業務,截至2023年6月30日,該公司在管住宅、公建等項目327個,在管建筑面積3452.75萬平方米,在管體育場館項目16個,在管建筑面積197.65萬平方米。

        僅2家物企凈利率達10%

        盈利能力不及港股物企,是A股物企面臨已久的問題。今年上半年,已發布中報的55家港股物企,平均凈利率為9.25%。其中凈利率最高的為祈福生活服務,達34.29%。而凈利率不足10%的物企為26家,不足五成。

        反觀A股物企,僅有南都物業、中天服務兩家物企兩家物企的凈利率剛達到10%,分別為10.54%、10.38%。珠江股份的凈利率為負值,其余幾家物企的凈利率則徘徊在5%左右。

        從毛利率來看,營收最低的中天服務,今年上半年的毛利率反而在6家物企中的最高的,為28.69%。毛利率最低的是特發服務,僅有12.74%。

        拉長時間線來看,2020上半年、2021上半年、2022上半年,特發服務毛利率分別為20.53%、16.62%、13.76%,已經連降三年。

        細分業務中,作為特發服務營收重頭的綜合物管服務,在上半年實現收入9.64億元,同比增長了22.02%,而該業務營業成本上漲了23.56%。同期,該業務的毛利率僅有9.89%,相較于去年同期下滑了1.13個百分點。

        作為A股“一哥”的招商積余,上半年營收和凈利潤都保持了兩位數的增長,但盈利水平較低的難題卻也一直揮之不去。

        今年上半年,招商積余的整體毛利率約為13.3%,同比提升0.57個百分點;同期,凈利率約為6.27%,較上一年同期的5.88%上升了0.38個百分點。但與其他在幾家A股物企對比,其毛利率、凈利率處于倒數位置。

        分板塊來看,招商積余主要有物業管理、資產管理,以及其他業務(剩余房地產開發業務)三部分業務。其中,資產管理業務中的商業運營板塊,作為招商積余利潤的天花板,今年上半年毛利率腰斬,從去年同期的63.23%驟跌至32.68%,下降了30.55個百分點。

        商業運營占比不高,毛利率猛降對整體毛利率的影響較小,不過還是影響到了資產管理的毛利率,今年上半年較去年同期的55.26%下降了2.38個百分點。

        其余幾家物企中,新大正的毛利率也一直在行業均值之下徘徊。2018年-2020年,這一數值基本維持在21%的邊緣,總體保持穩定。然而,2021年其毛利率跌至18.67%。到了2022年,又再次下降2.49個百分點至16.18%。

        今年上半年,新大正的毛利率為14.76%,再創歷史新低。與此同時,新大正的凈利率也持續走低。上半年其銷售凈利率為5.83%,同比下降了1.72個百分點。

        貨幣資金全員下降

        去年12月,招商積余曾發布了一則剝離重資產的公告,稱其正籌劃出售7家子公司的股權,包括深圳中航觀瀾51%股份,以及成都市中航地產、九江市九方商業管理、中航城置業(昆山)、江西中航地產、岳陽中航地產、贛州市航逸酒店管理等公司的100%股權。

        但在招商積余2023年的中期業績報中,上述7家公司的股權仍在招商積余手中。換而言之,這一批重資產剝離似乎并沒有進展。

        樂居財經《物業K線》注意到,截至2023年6月30日,上述7家待出售公司名單中,有兩家公司還在招商積余排名前五的其他應收款名單中,分別是中航城置業(昆山)、成都市中航地產,對應欠款分別是8.08億元、3.65億元,占其他應收款比重分別為19.74%、8.93%。

        目前來看,招商積余的重資產分離之路還沒有走完,其手中具體還有多少重資產需要剝離,猶未可知。但可以確定的是,上半年招商積余的貨幣資金大為減少,由2022年末的31.67億元降至今年6月底的24.87億元,下降幅度為21.47%。此外,截至6月30日,招商積余的在手現金為24.61億元,同比減少了5.67%。

        值得一說的是,今年上半年,6家物企無一例外都出現了貨幣資金減少的情況。其中珠江服務的貨幣資金較年初減少了68.18%至9.73億元,下降幅度最大。南都物業的貨幣資金則較年初下降了35.52%。

        截至6月30日,6家物企中手握現金最多的是招商積余,為24.61億元,新大正次之,為5.89億元,特發服務與之相當,為5.55億元;余下的南都物業與中天服務則分別持有4.62億元、1.69億元。

        總體來看,截至2022年12月31日,5家物企中手握現金最多的是招商積余,珠江股份次之,為9.67億元,但這兩家物企的在手現金分別同比下滑了5.67%、77.75%。特發服務是幾家物企中唯一實現現金增長的物企,同期其現金及現金等價物余額為5億元,同比增長了11.52%。

        對比來看,同期55家港股上市物企都有凈現金結余,合計總額1066.26億元。其中,華潤萬象生活手握現金最多,達126.53億元,同期有22家物企所持現金減少,占比四成。

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