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        閃電變現,房企輪到賣REITs了

        原創 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  樂居財經 楊宏彬 11.0w閱讀 2023-09-20 18:19

        文/樂居財經  楊宏彬

        在尋求境內債務整體展期后,遠洋集團加快了處理資產的步伐。

        9月19日,春泉產業信托(1426.HK)公告稱,遠洋集團將向Huamao Property Holdings Ltd.出售春泉產業信托約1.75億個基金單位。

        根據公告,遠洋集團與Huamao Property均是春泉產業信托的主要基金單位持有人,交易之前,雙方持有春泉產業信托基金單位占比分別為12.29%及12.90%。

        交易完成后,遠洋集團持有基金單位的比例下降為0.1%,并不再為主要基金單位持有人。Huamao Property持有的基金單位比例則升至25.09%。

        公告之中并未說明本次交易的價格。按近三日春泉產業信托的收盤價計算,1.75億個基金單位的價值應為3.5億港元。

        本次交易并未導致春泉產業信托的股權架構出現太大變化。交易前,春泉產業信托的主要基金單位持有人分別為Mercuria Holdings、Huamao Property、遠洋集團及Spirit Cayman,持有比例分別為26.88%、12.90%、12.29%及11.81%。

        交易完成后,遠洋幾乎退出春泉產業信托,而Spirit Cayman接替其成為春泉產業信托第三大持有人。

        老友接手

        公開資料顯示,春泉產業信托于2013年12月在港交所上市,是當年除開元產業信托外第二只赴港上市的內地房地產信托基金。

        遠洋集團與之結緣,則是在2019年。當年11月,春泉產業信托發行于2022年11月27日到期的5.85億港元的有擔??赊D換債券,該可轉換債券將按1.75厘計息,認購人為Alpha Great Global,該公司為遠洋集團牽頭的特殊目的機構。

        之后,遠洋認購的有擔??赊D換債券轉換為春泉產業信托的約1.61億個基金單位。2020年4月,遠洋又增持春泉產業信托342.2萬個基金單位,涉資約837.26萬港元,單位均價2.45港元。

        遠洋集團本次出售的基金單位,正包含由有擔??赊D換債券轉換的1.61億個基金單位。

        經過簡單計算便可知,遠洋集團本次出售春泉產業信托的基金單位是做出了“讓步”的。5.5億港元獲得的1.61億個基金單位,單價約為3.4港元,若按2港元的單價出售,遠洋約折讓41%。

        此后增持的基金單位亦是如此。增持單位均價2.45港元,若以2港元的單價出售,則是折讓了約18%。

        受讓基金單位的Huamao Property,則是遠洋集團的一位老朋友。據了解,該企業持有國內的北京國華置業有限公司,而國華置業為北京華貿中心的開發主體。

        國華置業全資子公司華貿置業曾與遠洋有過多次合作,雙方一起開發過SEATOPIA蔚藍海岸、上海東灘花園等項目。

        另外,Huamao Property與遠洋集團的境外投資平臺瑞喜創投還與有股權關系。瑞喜創投持有遠洋投資、遠洋資本100%股權。而遠洋集團持有瑞喜創投49%的股權,Huamao Property持有瑞喜創投25.5%的股權。

        而國華置業則與春泉產業信托關系密切,除了是主要基金單位持有人外,春泉產業信托的管理的主要資產之一,正是北京華貿中心的兩棟超甲級寫字樓。

        加速資產處置

        遠洋退出春泉產業信托,除了自身的流動性壓力外,與春泉產業信托的運營情況也有一定關系。

        8月22日晚間,春泉產業信托發布2023年中期業績公告,期內收益為人民幣3.63億元,環比增加17.0%及同比增加36.0%。期內的分派為每個基金單位10港仙,環比持平,但同比下滑10.7%。

        從具體項目來看,其北京華貿物業,2023年上半年的收益為2.34億元,同比下滑5.64%,環比下滑3.2%;其惠州華貿天地物業,2023年上半年的收益為1.1億元,環比增長120%。

        期內,該信托基金管理的物業單位包括北京華貿中心1座、2座寫字樓、惠州華貿天地以及位于英國的81項商業物業,規模并不算大。

        截止2023年6月末,春泉產業信托的信托債務融資共51.31億元,最早到期的一筆為2025年1月到期。

        就遠洋集團自身而言,其目前的流動性壓力尚未解除,出售資產回籠資金是必要的手段。2022年至2023年上半年,遠洋累計凈還款超人民幣200億元。出售了包括成都太古里、北京遠洋銳中心、北京中國人壽金融中心10%股權等相關資產。

        9月15日,遠洋集團稱,將暫停支付所有境外債務,進行全面重組。根據公告,遠洋的境外債務包含8只債券,當前續存39.2億美元。

        此外,遠洋還完成了境內債“遠洋1801”的展期。據了解,“遠洋1801” 于2018年8月公開發行,規模合計20億元,期限5年,到期日是今年的8月2日。

        需要注意的是,遠洋目前并未在公開市場出現實質性違約。

        截止2023年6月末,遠洋集團的有息負債為919.16億元,較2022年末下降5%。其中,遠洋集團一年內到期的債務為446.16億元,占比總有息債務的49%。而期末遠洋集團手持的貨幣資金為76.50億元。

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