文/樂居財經  靳文雨

中報發布22天后，9月20日下午2：00，珠江股份在線上召開了2023年半年度業績說明會。

相比年初業績會中，投資者踴躍的提問氛圍，這一次的中期業績會倒顯得有些冷清，業績會持續一個小時，僅有一個投資者拋來了問題。

該投資者提問也直指痛點，上半年珠江股份完成資產重組，順利將房地產業務置出，主營業務已變更為物業管理與文體運營業務。但從當前半年報的營收情況來看，房地產銷售業務貢獻的營收仍為18.35億，占營收比重為75%，仍屬于營收的大頭。

“請問進行業務轉型后，未來的業績報表中是否還會包含房地產銷售業務收入？未來公司在業務發展上的具體規劃是怎樣的？”

珠江股份在董事長盧志瑜對這一問題做出了回答。他表示，公司于今年3月完成重大資產重組，上半年房地產銷售及相關業務收入主要為重組完成前實現收入，截至2023年第一季度末，置出房地產公司已不再納入公司合并報表范圍。

提及珠江股份未來的業務發展規劃，盧志瑜沒有掩飾自己的野信，“努力實現‘成為國內一流智慧城市運營服務商’的發展愿景?！?/p>

作了換“心”手術的珠江股份，徹底脫胎換骨，剝離了虧損的房地產開發業務，并轉戰進入了A股物企的陣營。該公司于近期發布的2023年上半年業績，也開始被外界拿來與其他物企做比較。

從經營數據來看，今年上半年，珠江股份的營收并不遜色，實現收入24.47億元，同比增長203.37%。放在A股物企中，僅次于招商積余。不過，高達兩倍的營收增長背后，珠江股份歸母凈利潤卻為-6929.95萬元，較上年同期減虧，同期其也是A股中唯一錄得虧損的物企。

發布業績公告后，珠江股份的股票出現異常波動，于8月30日、8月31日、9月1日連續三個交易日內收盤價格跌幅偏離值累計超過20%。其中，于9月1日收盤時，該公司股價為4.19元，下跌8.71%。

對此，珠江股份也于當日發布公告進行了回應，稱公司目前生產經營情況正常，未發生重大變化，不存在應披露而未披露的重大信息。但這依然沒有改變股票持續下行的局面，截至9月20日收盤，其股價為3.87元/股，收跌0.51%，總市值33.03億元。

房地產銷售業務拖后腿

值得一提的是，將珠江城市服務股份置入珠江股份，珠實集團對后續業績作出了承諾，即，2023-2025年度，珠江城市服務每年度的凈利潤（以經審計的扣除非經常性損益后屬于母公司股東的凈利潤為準）分別不低于6800萬元、7400萬元、7900萬元。

根據公告披露的數據，今年上半年，珠江城市服務產生的凈利潤僅為2917.52萬元，只達成了2023年貢獻凈利潤6800萬元目標的五分之二。

今年上半年，珠江股份歸屬于上市公司股東的凈利潤為-6929.95萬元，較上年同期減虧；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤為-8662.33萬元。

凈利潤虧損背后，是房地產銷售及相關業務在拖后腿。上半年，珠江股份該業務虧損達到4333萬元。

財務數據顯示，珠江股份來自物業管理服務和文體運營服務的收入分別為5.08億元、1.18億元，合共6.26億元。而來自房地產銷售及相關業務的收入達18.35億元，占其總營收的比重仍高達75%。

同期，物業管理服務、文體運營服務和房地產銷售及相關業務的毛利分別為9095.95萬元、3704萬元、2.26億元；毛利率分別為17.9%、31.3%、12.3%；凈利率分別為4.4%、6.29%及-2.36%?？梢姺康禺a銷售及相關業務的盈利水平不及物業管理服務和文體運營服務。

從凈利潤來看，上半年物業管理服務和文體運營服務兩項業務分別為珠江服務貢獻了2231.92萬元及744.17萬元的凈利潤，合共2976.09萬元，同期房地產銷售及相關業務卻虧損了4333.33萬元。

不過，對躋身物管行業的珠江服務來說，當下物業管理服務和文體運營服務為其貢獻的收入和凈利潤，在行業內都尚處在末端位置。

以A股物企來說，珠江股份與物業服務有關的收入及利潤，均排在倒數第二的位置。而中天服務無論是營收還是凈利潤，都在6家物企中“吊車尾”。上半年該公司營業收入僅有1.59億元，歸屬于上市公司股東凈利潤為1675.95萬元。

放在港股物企中來看，2023年上半年，已發布半年報的55家港股物企，總營收取得1234.85億元的成績，物企平均營收為22.45億元；凈利潤總計120.75億元，平均凈利潤為2.2億元。珠江股份的相關營收及利潤分別能排在第34位及42位，處于行業的中下水平。

除此之外，樂居財經《物業K線》注意到，珠江股份凈利潤增長不利背后，營業成本的飛漲問題也不容忽視。今年上半年，珠江股份的營業成本為21.03億元，增幅高達248.87%，且其營業成本增速增幅遠高于203.37%的營收增幅。

“錢袋子”收縮近8成

在此前資產重組過程中，珠江服務置入了珠江城服的100%股權，同時置出了所持有的房地產開發業務相關的資產負債。至于價格，經后協商，置入資產最終作價7.79億元。置出資產作價28.04億元。上述交易之間的估值差額部分，將以現金進行補足。

置出地產業務，使得珠江股份的總資產大幅減少。據其半年報，截至6月30日，珠江股份的總資產為38.78億元，較2022年末調整后的322.56億元，大幅減少了87.98%。

此外，樂居財經《物業K線》注意到，今年上半年，珠江股份的經營活動現金流量凈額、投資活動現金流量凈額、籌資活動現金流量凈額都為負值。

其中投資活動現金流量凈額由去年同期的-1923.57萬元再度下滑至-4.53億元；籌資活動現金流量金額從去年同期的6.53億元降至-15.55億元，下降幅度達337.97%。

珠江股份表示，投資活動現金流量凈額下滑主要是由于資產重組事項導致?；I資活動現金流量凈額下滑，則主要是本年未取得新增金融機構借款，并償還金融機構借款10.54億元。

值得一說的是，截至6月30日，珠江股份的銀行存款也由去年末的30.23億元降至9.64億元，這也導致珠江股份的貨幣資金較年初的30.58億元減少了68.18%，降至9.73億元。同期，珠江股份的在手現金為9.67億元，同比下滑了77.57%。

截至11月01日，珠江實業(600684.SH)股價收盤報3.74元，跌1.34%，總市值31.49億元。