樂居財經 李禮 9月21日，東吳證券發布房地產行業點評報告。

投資要點

　　事件：9月20日，廣州市人民政府辦公廳發布《廣州市人民政府辦公廳關于優化我市房地產市場平穩健康發展政策的通知》：一、優化住房限購和增值稅免稅年限。將本市住房限購政策調整為，在越秀、海珠、荔灣、天河、白云（不含江高鎮、太和鎮、人和鎮、鐘落潭鎮）、南沙等區購買住房的，本市戶籍居民家庭限購2套住房；非本市戶籍居民家庭能提供購房之日前2年在本市連續繳納個人所得稅繳納證明或社會保險證明的，限購1套住房。將越秀、海珠、荔灣、天河、白云、黃埔、番禺、南沙、增城等區個人銷售住房增值稅征免年限從5年調整為2年。二、加大保障性住房建設和供給。廣州成為全國一線城市中首個部分放開限購的城市。

　　8月末以來廣州多次率先放松樓市調控政策，首付比例和房貸利率均已下調，其他一線城市有望跟進。8月30日，廣州在一線城市中率先官宣“認房不認貸”：居民家庭在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。9月9日，根據廣州日報報道，廣州降低房貸利率和二套房首付比例：首套住房商業性個人住房貸款最低首付比例為不低于30%，利率下限由原來的LPR+0BP調整為LPR-10BP；二套住房商業性個人住房貸款最低首付比例由原來的50%/70%（普宅/非普）調整為不低于40%，利率下限由原來的LPR+60BP調整為LPR+30BP，新政從9月8日起執行。9月20日廣州再次率先部分放開限購，東吳證券認為其余一線城市也有望跟進相關政策。

　　政策發力形成組合拳，對需求端刺激效果可期。東吳證券認為降低首付比例、房貸利率以及實施“認房不認貸”，提升的是居民的購房能力；本次部分放開限購，增加的是居民的購房資格。兩類政策形成組合拳有望達到“1+1>2”的效果，有效刺激剛需和改善型購房需求；疊加“金九銀十”的季節性因素，預計廣州短期內銷售將迎來明顯修復，但復蘇的持續性仍受到宏觀經濟復蘇的影響，因此需要進一步跟蹤觀察。

　　全國政策方向明確，預計供需兩端政策放松仍將繼續加碼，直至基本面明顯復蘇。8月31日央行發布關于《調整優化差別化住房信貸政策的通知》、《降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》后，包括南京、青島、濟南、鄭州、沈陽、福州在內的多個二線城市宣布取消限購，多城下調首付比例和房貸利率以及取消限售，政策方向明確，調控態度積極。除了需求端政策外，東吳證券期待更多針對房企融資端的信貸支持政策，供、需兩端同時發力方能幫助市場更快恢復良性發展。

　　投資建議：此次廣州部分放松限購政策，政策力度和政策出臺時間均略超市場預期，市場將對其余一線城市跟進以及后續其他政策充滿期待，板塊估值有望持續修復。東吳證券認為土儲聚焦核心城市、投拓積極、銷售逆勢增長的公司有望獲得更大的上漲空間。東吳證券推薦：招商蛇口、越秀地產、華發股份、濱江集團。此外，建議關注城中村改造的相關標的，推薦：珠江股份、城建發展。

　　風險提示：房地產調控政策放寬不及預期；行業下行持續，銷售不及預期；行業信用風險持續蔓延,流動性惡化超預期。