文/十一弟

廈門市的國企“三劍客”——建發集團、國貿控股、象嶼集團。

它們的業務模式，幾乎是復制、粘貼——

“大宗貿易+房地產”。

其中，大宗業務跑出來了現金流和營收規模，然后靠房地產賺錢。

廈門這三家企業，支撐起了一個龐大的國資體系。

在世界五百強榜單上，它們都有一席之地——

建發集團最大，其次是國貿控股、象嶼集團。

這也是廈門唯三的世界五百強企業，營收規模加起來，超過了兩萬億。

在民營經濟最發達的沿海地區，其實真正的巨無霸，一直是這些大國企。

憑借龐大的營收規模，在A股市場上，這三家廈門國企也都有上市主體——

建發股份、廈門國貿、廈門象嶼。

三家企業的大宗業務，都裝進了上市公司，也是主要的營收來源。

區別在于地產業務——

其中，建發集團的地產業務，仍然留在了上市公司。

上半年，地產業務在建發股份的收入占比，不到一成。

對上市公司的利潤貢獻，已經跌到了13%。

國貿控股的地產業務，曾經裝進了A股上市的廈門國貿。

兩年前，樓市即將轉入下行周期，上市公司剝離了地產業務。

現在，獨立出來的國貿地產，還在做大銷售規模。

但卻賺不到錢了——

去年，國貿地產的收入，將近190億。

但最后到手的利潤，只有一個多億，幾乎站到了虧損的邊緣。

象嶼集團的地產業務，規模最小，一直沒有裝進A股上市的廈門象嶼。

對于象嶼地產的定位，象嶼集團十分明確——

“在集團內部，象嶼地產定位為利潤中心，對于規模的考量較少，主要考量盈利情況?！?/p>

到上個月，象嶼地產已經賣了340億，行業排名三十左右。

去年一整年，它的銷售額，也只有360億，行業位次在五十名開外。

在規模上，象嶼地產還在大躍進。

象嶼地產選擇了豪賭上海，重倉押注——

目前在上海樓市銷售榜單上，它排在第四，銷售額逾兩百億。

上海對象嶼地產的銷售貢獻，占到了六成。

十一弟算了下，過去三年，象嶼地產拍下了26塊地，總地價470多億。

其中，在上海就拿了11塊地，花掉了310億。

拿地越來越多，規模越來越大，但卻反而干到虧損了——

今年上半年，象嶼地產由盈轉虧，虧損了大約3個億。

象嶼集團對地產業務的定位是“利潤中心”，不考量規模，主要考核利潤。

顯然，現在的象嶼地產，沒搞清楚自己的定位，有些本末倒置了——

規模倒是上來了，但沒有利潤。

去年，它的銷售規模逆勢增長，翻了一倍以上。

逾360億的銷售額，讓它站上了歷史高點。

象嶼地產在去年結算了55億收入，最后到手的利潤，大約4個億。

這已經是它過去兩年來最好的盈利水平了。

但象嶼地產的盈利能力，沒能延續下來，波動很大。

今年很快就陷入了虧損。

為了支撐象嶼地產的銷售規模，象嶼集團向其輸送了大量資金。

去年，地產業務幫象嶼集團賺到了4個億，利潤貢獻大約兩成。

對象嶼集團來說，地產業務的收入占比，微乎其微，還不到1%。

也就是說，象嶼集團不需要地產業務貢獻營收規模和現金流，但一定要有利潤。

依靠大宗業務的周轉滾動，象嶼集團沉淀了一個龐大的資金池。

象嶼地產的資金周轉，很大一部分就來自象嶼集團——

光是在去年，象嶼地產就向象嶼集團拆借了431億資金。

它的資金拆借模式是“借借還還”——

需要資金的時候，就從象嶼集團借出；手頭上有錢了，置換了融資，又還回去。

象嶼集團相當于變成了象嶼地產的提款機。

去年，象嶼地產還掉了大約381億拆借資金。

到年底，象嶼地產占用象嶼集團的資金余額，大概還有108億。

從象嶼集團拆借資金，象嶼地產也要支付利息——

去年，象嶼地產向象嶼集團支付的利息，差不多就有5個億。

甚至超過了象嶼地產的利潤。

象嶼地產的盈利能力較差，還有一個重要原因——

管理效益太差，費用成本過高。

去年，象嶼地產的銷售、管理、財務三項費用加在一起，占營收比重將近17%。

十一弟做了個對比——

象嶼地產的期間費用率，比兄弟企業國貿地產高了一倍以上。

國貿地產的三項費用加起來，占營收比重只有8%。

其中，銷售費用，主要是賣房子的營銷推廣、傭金提成；

管理費用，主要是給高管、員工發放工資、獎金和福利；

財務費用，是向銀行等金融機構的借款支付利息。

在象嶼地產的利潤表上，這三項費用的占比，實在太高。

今年上半年，它的期間費用率，更是增長到了39%。

現在，國內房地產行業里，盈利能力最強的開發商——華潤置地。

連它的開發業務毛利率，都已經降到了17%。

若是高達17%的三項費用率，幾乎要吞噬掉全部毛利率。

主營業務就很難不虧損了。

接下來，如果象嶼地產不能把銷售、管理、財務三項費用降下來——

即使規模滾得再大，也賺不到錢。

還是要找準自己的定位啊。