<span id="h6npi"><menu id="h6npi"><rt id="h6npi"></rt></menu></span>
    1. <dl id="h6npi"><source id="h6npi"></source></dl>
      <bdo id="h6npi"><optgroup id="h6npi"></optgroup></bdo>

      <bdo id="h6npi"><optgroup id="h6npi"></optgroup></bdo>
      <tbody id="h6npi"><span id="h6npi"><em id="h6npi"></em></span></tbody>
    2. <nobr id="h6npi"><optgroup id="h6npi"></optgroup></nobr>

        郁亮:地產燃脂

        原創 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  樂居財經 許淑敏 李奕和 12.0w閱讀 2023-10-23 08:00

        文/樂居財經 許淑敏 李奕和

        郁亮又瘦了。

        或許是運動的緣故,郁亮整個人顯得很松弛、自如,西裝服搭配白色T恤、白色球鞋,既正式又休閑。

        一如去年,郁亮依然沒有什么開場白。一上場,他就直接讓媒體開始提問,十分爽快。

        在此之前,萬科各個業務的負責人都介紹了一番,關于萬科開發業務的新想法,以及萬物云、萬緯物流、萬科泊寓等經營服務業務的具體情況,讓人有了初步的了解。

        這兩年,萬科的媒體交流會,不再像以往一樣強調集團大的戰略、框架,而是延續著推介具體業務的基調。

        郁亮依然保持的是,建立對于地產行業的信心。盡管行業陣痛比他預想中更長、更痛,甚至目前仍未結束。但他強調,當前的狀態有點像馬拉松的“撞墻”,熬過去就跑下去了。

        當然,光熬不行,萬科也在不斷探索、思考穿越周期的辦法。

        “動能”轉換

        “短期有壓力,長期有信心,”郁亮首先定了論調。

        整場交流會當中,媒體最為關注的問題,無非就是未來市場形勢的判斷、市場拐點的預測。

        今年以來,房地產相關的支持政策不斷出臺,但起色似乎仍不明顯,市場情緒跌到了冰點。

        克而瑞數據顯示,2023年9月,百強房企單月業績規模延續下半年以來的低位。TOP100房企9月實現銷售操盤金額4042.7億元,單月業績同比降低29.2%,降幅仍保持在較高位;累計業績同比降低11%。

        郁亮坦言,市場悲觀的情緒主要受到了兩種聲音的影響和引導:一種聲音是過剩論,房子太多了;另外一種聲音,是說政策沒用了。

        他心平氣和,說要跟現場的媒體朋友好好聊一聊。郁亮舉了兩個例子。一個是關于我國人均的居住面積,另一個則是短期居住需求的問題。

        根據第七次人口普查數據顯示,全國城鎮人均住房建筑面積38.6平方米。郁亮對比了一組數據,這當中城鎮居民是36.5平方米,小鎮居民是42.3平方米;另外,一二線城市更只有34.3平方米左右。

        他得出結論,主要城市當前的住房條件“被平均”了,城市被小鎮平均了,大城市被小城市平均了。住房市場需求已經從“有沒有”的階段,走向“好不好”的階段。

        目前客戶對居住的需求越來越多,類型也越來越多樣化,但針對新需求的市場供應是不充分的?!斑^去我們這個行業都在聚焦長期居住問題的解決?!钡衤镁拥榷唐诰幼〉男枨蠖?,仍未得到相應的滿足,他舉例稱。

        從城市人口增長、改善、更新的需求來看,郁亮預計,未來住宅建設的中樞值是10-12億平方米。由此來看,現階段住房建設水平超跌了。

        今年預計新開工不到7億平方米,回到了2006年的水平,距離10-12億平方米的中樞值有較大差距。

        他認為,住房作為居民生活的剛需不會消失,壓制久了總要釋放出來。實際上,隨著政策的發力以及壓抑需求的釋放,市場已顯現出一定回暖,9月,一、二線城市成交面積環比增加13.4%,10月上半月最新數據相較9月繼續好轉。

        郁亮認為,這是市場本身修復力跟政策共同推動的結果。當然,他覺得政策端還可以做的更好。比如說已有的政策,能夠落實到位。

        另外,一個城市的地方政府如何因城施策用好工具也很重要。如此前政策在需求端發力比較多,在供給方面關注不多。那各級城市中,庫存特別多的,就可以放緩一下,暫停一下土地供應;再比如,過去在城鎮發展過程中有些錯配土地資源,也可以把它調整成適合市場的產品。

        談到當前行業的狀態,郁亮認為有點像馬拉松的“撞墻”。“跑馬拉松大家都知道,很多人在30公里以后他跑不動了,因為體內儲存的糖基本消耗完了,要開始消耗脂肪了,用燃燒脂肪的熱量跟能量往前跑?!?/p>

        郁亮形象地將這種轉化,稱之為“新舊動能的轉換”。他指出,地產行業要從過去傳統階段向新的發展階段走。所以現在每個企業無論你愿意不愿意,你是否準備好,都將進入新發展階段。

        對于未來的市場,郁亮表示,短期有壓力,長期還是要有信心。

        提高二十分不容易

        地產行業尚未恢復常態,購房者的信心也仍未回歸。地產開發業務規模增長的不易,已成為業內的共識。

        萬科作為行業頭部企業,也深知行業變化之快。過去這段時間,萬科的地產開發業務,轉向了客層分析、客戶需求等各方面。

        萬科開發業務負責人張海認為,“客戶已成為最寶貴的資源?!毙袠I發展至今,“客戶對產品功能要求高,看重包括戶型、室內裝標、景觀、配套設施、物業服務在內的綜合體驗,企業的操盤及格線標準從60分提高到80分?!钡@20分的提高,并不容易。

        張海不止一次強調,“改變的過程不是舒適的過程”。而為了這20分,萬科正努力提升自己的綜合能力,包括投資研判、客戶洞察、產品定位、操盤效率等關鍵環節。社群營造、直播賣房這些細化到營銷方面的內容,被擺在了重要的位置上。

        發布會上,張海在介紹環節,還創新了形式,邀請了哈爾濱金域悅府項目負責人專門講解萬科項目產品的精細化程度,更有長沙直播團隊成員現場演講。

        萬科無處不在強調,自己正在改變,擁抱新的趨勢。這是當前的生存之道,亦是發展之道。

        不僅如此,萬科還要不斷探索新的商業模式。張海再次提及混合開發,他表示,混合開發已經成為公司重要業務組成部分,核心是實現“宜居、宜業、宜商”。

        比如萬科的上海天空之城項目,于26公頃的土地上建設了包含住宅、租賃住房、商業、辦公及相應配套設施。該項目是萬科聯手地鐵投資打造的,備受關注。

        這一項目開發了七年時間,已是交付狀態,據張海透露,上海天空之城交付一年以上入住率90%,高于行業平均水平5-10%,二手房價比周邊高6-12%。

        另外,萬科在社區商業上,也提出了新的概念、新的想法。杭州良渚文化村玉鳥集今年已開業,該項目是對社區商業的空間的全新升級,代表一種企業文化理念和新社群,是商業和社區文化融合的呈現。

        截至目前,萬科全國在建大型綜合住區項目超過40個。張海說,這些探索與變化,都是“推動變化,并成為變化”的過程。

        基于以往的經驗,萬科將全新推出“未來城市理想單元”——NEXUS理想之地,項目將成為萬科在低碳、智慧等技術場景應用的實踐樣本?!癗EXUS理想之地是純自主研發的項目,沒有先例”,張海強調。

        而所有的這些改變、探索,都建立在萬科苦練基本功的基礎上。張海表示,當前階段首先要將基本功練得更好,所謂基本功,首先是按期、保質地將產品交到客戶手中。

        截至9月底,萬科已交付住宅近16萬套,總面積2018.6萬平方米,其中153個批次實現了“交付即辦證”??嗑毣竟π枰髽I的耐心,在張??磥?,對現在的耐心,就是對未來的信心。

        新的引領賽道

        不管是地產開發業務,還是經營服務業務,其實萬科都想找到一些新的、引領行業發展的道路。

        不僅上述提及的玉鳥集、NEXUS理想之地等創新地產項目,萬科的經營服務業務,也正尋求突圍,比如萬物云準備突圍家裝領域、萬科泊寓參與保障性租賃住房的建設與運營、萬緯物流建立冷鏈行業第一套溫濕度管控系統與工作機制。

        萬物云董事長朱保全,上臺介紹的一大篇幅,都是關于其借助蝶城進入家裝市場,“研選家”業務增長快速。

        他剖析物管行業前景,認為物業服務企業需厘清自身定位且增強獨立性,在居住消費服務領域布局高增長業務,并預測行業的“五化”趨勢,即崗位物聯網化、作業流程化與機械化、服務AI化以及管理報告數據化。

        分析、梳理之下,他認為家裝業務為增長的另一要點。的確,這兩年,房企、物管公司,房產經紀平臺等將家裝整合到業務鏈條當中的企業,越來越多。而萬物云希冀于此找到,不同于其它公司的優勢。

        這一點大概便是,研選家裝修追求100%客戶滿意。具體操作方法為,以萬科物業30多年服務基因和金字招牌改善家裝市場口碑,從老房戶型入手整合供應鏈,推出適合具體戶型、可標準化交付的局部改造產品。

        “在3公里服務半徑內,為10年樓齡以上的老房子提供改造煥新家裝服務?!敝毂HQ。而這方面也開始有所奏效,目前,萬物云已在63個蝶城內重點推動“研選家”業務,1-9月合同量累計近一萬戶,同比增長超150%。

        至于萬科泊寓,據泊寓總經理胡冬華分享,今年萬科泊寓實現了三點突破,包括完善產品線、重點發展企業客戶租房服務市場、創新了長短租結合業務模式等。

        值得關注的是,萬科泊寓參與了保障性租賃住房的建設與運營,已在 19 個城市為8.3萬間保障性租賃住房提供運營服務。該等數據在市場化運營機構中,納保數量位居第一。

        而萬緯物流則把做大冷鏈物流業作為主要目標,制定了遠高于行業的管理標準。不難看出,經營性服務業務已成為萬科的重要收入來源。

        2023年上半年,萬科經營性服務業務收入267.3億元,占總營收比重13.3%,同比增長了11.9%。這些業務也是萬科穿越周期的賽道。

        為了適應行業的變化,郁亮也提到,其中有兩大難點,一是需要培養出賺小錢、賺慢錢、賺辛苦錢的能力,二是是商業模式能否實現閉環。萬科正在努力,且小有成效。

        郁亮有些自豪,“長租公寓是不動產業務中最難賺錢的業務之一,萬科通過建立一整套成熟打法,長短租結合、個人客戶與企業客戶結合,不斷降低引流成本和提高運營效率,才終于實現了利潤回正?!?/p>

        自今年6月起,萬科泊寓已實現單月利潤連續回正,9月份實現累計權益凈利潤回正,預計今年內將實現整體盈利。

        眾所周知,經營服務業務前期投入大,回報周期長,見效慢。郁亮稱,隨著REITs政策推出,這一問題將出現解決的希望。

        “對不動產經營業務而言,REITs的重要性類似于按揭貸款之于住宅開發的重要性,能夠將不動產變為動產,打通投融管退的閉環?!庇袅吝M一步表示,萬科商業、物流、租賃住房都在積極準備REITs,有信心取得突破。一旦完成REITs的環節打通,萬科有望真正從開發商轉變為不動產商。

        來源:樂居財經

        作者:許淑敏 李奕和

        相關標簽:

        進深

        重要提示:本文僅代表作者個人觀點,并不代表樂居財經立場。 本文著作權,歸樂居財經所有。未經允許,任何單位或個人不得在任何公開傳播平臺上使用本文內容;經允許進行轉載或引用時,請注明來源。聯系請發郵件至ljcj@leju.com,或點擊【聯系客服

        網友評論

        2011av免费视频,2019免费a片网站,一级毛片国产自慰,成年人网站黄日本
        <span id="h6npi"><menu id="h6npi"><rt id="h6npi"></rt></menu></span>
        1. <dl id="h6npi"><source id="h6npi"></source></dl>
          <bdo id="h6npi"><optgroup id="h6npi"></optgroup></bdo>

          <bdo id="h6npi"><optgroup id="h6npi"></optgroup></bdo>
          <tbody id="h6npi"><span id="h6npi"><em id="h6npi"></em></span></tbody>
        2. <nobr id="h6npi"><optgroup id="h6npi"></optgroup></nobr>