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        國資地產商有“硬通貨”

        原創 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  樂居財經 曾樹佳 11.1w閱讀 2023-10-25 17:52

        文/樂居財經 曾樹佳

        進入更深層次的調控階段,國央企作為行業最后的防線,他們的一舉一動,都牽動著地產領域的神經。

        近來國資陣營中,有房企陸續出售項目,便引發了關注。

        這其中包括,金茂完成出售北京威斯汀大飯店、華僑城掛牌上海蘇河灣項目,另有首開股份掛牌北京聯寶公寓、鉑郡商街、璞瑅商街等,以及更早之前的大悅城,將糧置地廣場等擺上貨架,不一而足。

        他們處置資產的初衷,在于有些項目經營多年,租金收入漲幅不大,與其如此,還不如用其換取利潤、變現資金,以此來支撐業績。

        畢竟,就算擁有國資背景,也不能免俗。諸如首開股份、華僑城、大悅城等,也遇到了業績下滑,或利潤呈現負數的情況,這需要他們做出調整,有所取舍。

        而另一點考量也很重要,即眼下正是優化資產配置的良機,部分國央企正想置換資產、盤活存量。大悅城左手掛牌、右手拿地,目的就在于此。

        在“一利五率”的考核機制下,央企或許意識到,他們需要更充分地發揮實力,提升管理效益。

        項目擺上貨架

        調控的基調下,出險民企拋售項目,已司空見慣。而在眼下的節點,業內都盯著較為穩健的國資房企,他們一旦有出售資產的舉措,更會投來關注的目光。

        10月17日晚間,中國金茂發布公告稱,該公司以28.02億元的價格,成功出售金茂北京威斯汀大飯店,交易方為渤海潤澤。

        金茂北京威斯汀大飯店,是一家五星級酒店,它于2008年開業,擁有550間客房及套房。此次出售事項的收益,約為12.69億元。

        金茂自言,在目前市場情況下,是以合理價格實現酒店整體銷售的良機。其帶來的現金流及利潤,既有助于資金優化,也可以適時另尋新的投資機會。

        在此一周前,華僑城(亞洲)也宣布,間接非全資附屬公司華僑城上海置地,將在北交所掛牌出售上海蘇河灣項目部分資產,底價24.3億元。

        此次擺上貨架的,是蘇河灣項目的酒店系列資產,包括酒店房產及其他建筑,面積2.32萬平方米。

        從標的地址來看,華僑城上海置地所掛牌的資產,或包含寶格麗酒店的部分房產。交易若按最低價格完成,華僑城亞洲預計將產生收益約5700萬元。

        幾乎與此同時,首開股份在北京產權交易所上,公開掛牌了北京首開瑞泰商業管理公司100%股權及相關債權,還披露了轉讓北京聯寶公司61.5%股權的相關進展。

        北京聯寶的主要業務,為租賃經營北京朝陽區聯寶公寓項目。多次掛牌后,首開股份征集到了意向受讓方,若此舉成行,可實現所得稅前利潤約3.5億元。

        首開股份指出,其聯寶公寓自持經營多年,租金收入漲幅不大。若公司繼續持有經營,帶來的利潤和凈現金流有限,未來增值潛力較小,對其進行轉讓有利于快速回籠資金,優化財務狀況。

        類似的情況,并非首次出現。

        在更早之前的9月,首開股份將北京首開云錦鉑郡商業管理公司、北京首開云錦璞瑅商業管理公司掛牌,也是因為鉑郡商街、璞瑅商街租金收入漲幅不大,如果繼續自持經營,還不如回籠資金來得實在。

        第三季度,大悅城控股的資產買賣,也一度引發熱議。

        7月,大悅城在上海產權交易所,出售上海鵬利置業發展公司100%股權,起價41.42億元。鵬利主要持有的是,上海陸家嘴中糧海景壹號項目三棟高端酒店服務公寓。

        8月,它再出售北京昆庭資產管理公司100%股權及債權,起價42.56億元。這項資產對應的是北京北二環內的中糧置地廣場項目,該項目距離竣工投入使用,才過了五年。

        在中期業績會上,大悅城將這些操作,解讀為“盤活存量、優化資源配置”。不久后,左手賣項目的大悅城,右手卻花了12億元,收購了上海耀耀祿建設全部股權及債權。

        耀耀祿建設擁有上海北外灘街道歷史保護區中的116街坊地塊,資產估值50.83億元,競得樓面價達到9.44萬元/平方米,據悉地塊有1棟純住宅和百余套別墅。

        現金流考量

        國資地產商頻頻出售項目,既是為了改善流動性,也是為了資產優化。

        在大環境下,適當回籠資金并不稀奇,就算是國央企,也在利潤、現金流等方面,有著一定程度的經營壓力。

        上述出售資產的主體,如大悅城,其于去年出現了虧損的情況,而今年上半年雖然扭虧,但期內營收143.1億元、歸母凈利潤5075.4萬元,仍分別同比下降4.6%、40.92%。

        而華僑城A,去年的利潤也為負數。2022年實現營收767.67億元,同比下滑25.17%,實現歸母凈利潤-109.05億元,同比下滑387.05%。

        今年上半年,其營業收入為194.38億元,同比增長18.56%;實現歸母凈利潤虧損13.06億元,則同比下滑1328.19%。

        同期,華僑城集團另一個上市平臺華僑城亞洲,收入與歸母凈利潤,也較去年同期下降約77.9%、 245.15%,歸母凈利潤為-2.12億元。

        首開股份放緩投資拿地節奏的背后,同樣有自身的經營逆境。去年,其出現了自2001年上市以來的首虧。

        而今年上半年,虧損還在繼續,期內實現營業收入194.01億元,同比增長173.12%;歸母凈利潤卻錄得-19.06億元,相比上一年中期的-14.24億元,虧損有所擴大。

        凡此種種,不一而足。眼見項目的效益不及預期,在急需流動性的當下,把資產換成在手資金,心中不慌,一旦有機會,國央企們還可置換成更合適的資產,促進存量盤活。

        在政策風向上,也與此相對應。

        自去年5月,國家對存量資產盤活的政策,就不斷出臺,各城市也在積極響應,推動著政策的進一步落地。

        而據業內分析,國資房企出售房產或者土地等,只是盤活存量資產的一種手段。

        眼下,多個城市對土地資源盤活均較為重視,3月,上海市規劃和自然資源局、上海市國有資產監督管理委員會曾印發文件,強調 “四個一批” 統籌聯動,即“保留一批、減量一批、盤活一批、收儲一批”。

        目的就是為了推進國企存量土地資源盤活利用,優化國有企業資源配置,進一步釋放產業空間,促進國企土地資源高質量利用。

        對于擁有央企背景的房企來說,他們也有經營質量的要求。央企開發商亟需作出一些改變,提高盈利質量,完成考核目標。

        在新的考核機制當中,原先的“兩利四率”調整為“一利五率”,考核凈資產收益率、營業現金比率、利潤總額、資產負債率、全員勞動生產率、研發經費投入強度等。

        原來的凈利潤、營業收入利潤率已被替換。比起單純的利潤考核,如今更考驗央企的綜合能力。凈資產收益率、營業現金比率,更多是以資本市場的評價標準,來考核央企發展成果。

        考核難度加大,需要更充分發揮實力,提升管理效益。地產央企們頻繁出售資產,或許其中也有這方面的考慮。

        直面“調整”

        經歷了一波房產優化政策的推動,眼下的房地產市場,仍不明朗。

        2023年9月,百強房企單月業績規模延續下半年以來的低位。TOP100房企9月實現銷售操盤金額4042.7億元,單月業績同比降低29.2%,降幅仍保持在較高位;累計業績同比降低11%。

        而土地市場整體上仍在低溫運行,除優質地塊尚有一些熱度,企業對非核心地塊的投資意愿,仍然較弱。

        前9月,全國300城住宅用地成交22391萬平方米,同比下降33.4%。9月單月,300城住宅用地成交2693萬平方米,同比下降49.7%。

        有分析指出,在房地產市場運行邏輯發生深刻變化背景下,短期內行業企穩仍然存在較大難度,預計四季度房地產貸款增速,將繼續下行,不排除會出現負增長。

        越是如此,國央企作為行業較為穩健的堡壘,一舉一動越牽動著地產領域的信心。

        剛剛過去的10月24日,在上海土拍中,中海、華潤、保利三大央企,一天之內砸下約325億拿地,提振了土拍市場。此次土拍中,一共10宗地,幾乎是國央企包場。

        近年來,活躍于土地市場的地產國央企,已屢見不鮮。10月,自然資源部發文取消了地價上限,重新開始執行“價高者得”的土拍模式,后續相對有流動性空間的國企,或許能進一步進擊。

        但部分城市已出臺措施加以限制。比如西安,最近發布文件稱:主業中有房地產開發業務的省屬企業,嚴禁參與多輪競拍高價拿地,嚴禁舉債購地托市,嚴禁接盤高風險房地產企業和項目……

        盡管人前熱鬧,但國資房企在內部也需直面一個主題,那就是“調整”。

        樂居財經統計獲悉,在人事變動方面,2020年以來,16家央企地產商中,至少有11家變更了董事長、CEO。央企交班,顯得較為頻繁。

        調控的基調下,國資房企迎來發展的春天,企業們新的領導班子,也許調整思路,迎接新的機遇與挑戰。

        而集團之下的地產板塊,整體發展會以平穩、資金安全為主。其重視地產板塊的發展走向,往往會選擇合適的掌舵者,把控企業方向。

        部分國央企的戰略,也隨著行業環境,適時調整。

        來源:樂居財經

        作者:曾樹佳

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