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        試水消費類REITs,房企心里打著小算盤

        原創 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  樂居財經 楊宏彬 8.4w閱讀 2023-10-27 18:28

        文/樂居財經 楊宏彬

        “REITs對于不動產經營業務重要性,類似于按揭貸款之于住宅開發?!?o:p>

        最近的媒體交流會上,郁亮表達了這樣的觀點。他認為,REITs的環節打通有助于開發商向不動產商的轉變。

        上周,國內房地產融資政策再放大招,證監會發文將公募REITs試點資產類型從公共基礎設施拓展至消費基礎設施,這對于商業地產而言無疑是利好消息。

        再逢甘霖,房企的采取行動也是非常迅速。根據深滬兩所公示,目前已有四家房企的4筆消費類基礎設施公募REITs正式獲得受理。

        4筆REITs分別是:嘉實物美REIts、華夏金茂購物中心REIts、中金印力REITs、華夏華潤商業資產REITs,對應的原始權益人物美、金茂、印力(萬科旗下)、華潤置地。

        在成熟REITs市場,購物中心等消費屬性資產已具備相當規模。截至2023年9月份,美國零售業REITs市值占比達14%、新加坡零售業REITs市值占比達10%、而香港零售業REITs市值占比高達76%。

        而對于國內市場,普遍的分析也認為,將REITs試點資產類型拓展至消費基礎設施,將有助于打通零售物業“投融建管退”完整閉環,盤活存量資產。

        然而,消費類基礎設施公募REITs對于國內市場始終還是一個新鮮事物,房企“嘗鮮”,也帶著試探的態度。

        從4筆REIts的底層資產來看,確實是優質的資產,但并非企業最優質的資產。

        華夏金茂購物中心REIts、中金印力REITs以及華夏華潤商業資產REITs,涉及的底層資產均只有一個項目,且位于新一線城市,而非超一線城市。

        如華夏金茂購物中心REIts的底層資產為長沙梅西湖商圈的金茂覽秀城,購物中心2016年開業,建面18.3萬方;中金印力REITs底層資產為位于杭州余杭的西溪印象城,總建面近25萬方;2013 年開業運營。

        華夏華潤商業REITs底層資產為青島萬象城,位于青島香港中路商圈,涵蓋30.1萬方商業及11.8萬方地庫,一期開業于2015年,二期開業于2021年。

        僅有嘉實物美REIts底層資產位于北京,且涉及4個項目,開業運營時間在2003年-2012年不等,建筑規模7.8萬平,資產估值10.44億元。

        整體看下來,4筆REIts底層資產均是已經運營較為成熟的商辦,出租率多處于高位且較為穩定。

        如長沙金茂覽秀城今年上半年的出租率達到98.36%;杭州西溪印象城的2022年及2023年上半年的加權平均出租率達到98.1%;青島萬象城今年上半年出租率98.5%。

        嘉實物美REIts的4個物業組合出租率相較于上述三者稍微遜色,今年上半年的整體出租率為88.71%。

        不過在經營指標方面,這些底層資產的表現參差不齊。其中,萬科的杭州西溪印象城經營數據最為突出,項目公司2020年-2023年上半年均處于盈利,分別實現凈利潤5.92億元、2.15億元、3.7億元、7960.5萬元,存在一定的波動。

        物美商業集團的4項物業組合總體的經營情況也不賴。2020年-2023年上半年分別實現凈利潤2,378.55萬元、2,769.71萬元、808.03萬元及743.47萬元。

        而長沙金茂覽秀城、青島萬象城的經營表現便不盡人意。兩者于2020年-2022年均處于虧損,2023年上半年實現盈利,凈利潤分別為610.86萬元及3907.5萬元。

        REIts能否順利發行,處于了取決于底層資產外,還取決于底層資產運營者的運營能力。

        這4筆REIts的資產方運營能力想必沒有太多問題,均是布局不動產運營較早的企業,其中華潤置地、金茂有央企背景,萬科是當下經營最穩健的混合所制房企,而物美商業集團是老牌商業巨頭。

        有分析認為,REITs具有長期配置的價值,未來國內公募的REITs產品是較強的發展空間。不過投資均有風險,須持謹慎態度,投資者應如此,企業亦應如此。

        來源:樂居財經

        作者:楊宏彬

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