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        地價松綁

        原創 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  樂居財經 許淑敏 曾樹佳 9.9w閱讀 2023-10-30 08:00

        文/樂居財經 許淑敏 曾樹佳

        放眼望去,房企們顧不上利潤,正忙著修復資產負債表,?,F金流;居民則習慣性地捂緊錢包,控制消費支出。

        土拍市場上,整體冷淡,只有局部熱鬧,活躍的依然是國央企,在搖號、地價封頂之中,地產人信奉起拿地玄學。

        而樓市經過優化政策的刺激,一度有所回暖,但仍缺后勁,修復不及預期……

        這是目前地產行業,呈現出來的一幅白描畫像。

        不過,供應與需求兩端,就像兩把抓手,政策正繼續向其靠攏。

        此前,降首付、降利率、認房不認貸等措施,著眼于需求端,效果立竿見影,樓市曾迎來了久違的熱鬧;而在供應端,取消地價限制、“價高者得”的拍地規則,目前也已在多座城市中悄然展開。

        此外,業內關于“取消遠郊區容積率1.0限制”,即放松限墅令,以及“適時放開房價限制”的討論,也不絕于耳。

        幾乎與此同時,“發行萬億國債”的明確,更將未來復蘇的“輪廓”,描繪得更為清晰。

        此次國債籌集金額,更多投向基建領域,是一舉多得的舉措。它能夠提高融資需求、增加收入、促進消費信心的恢復,或許能為房地產行業的復蘇,做好鋪墊。

        地價解綁

        取消地價限制、放松限墅令等相關消息,發酵已有一段時間。

        早有權威媒體稱,9月底自然資源部已下發文件,其中包含兩項建議——建議取消土地拍賣中的地價限制、建議取消遠郊區容積率1.0限制等。

        各省市也相繼落實“取消土地限價”政策,從成都開始,到濟南、合肥、廈門等二線城市,均對即將競拍的土地競買規則,做出了相應調整。

        例如,成都于9月出臺的樓市新政中提到,新出讓土地所建商品住房,由企業根據市場情況自主定價。

        而合肥在10月披露的今年第三批擬出讓居住用地清單當中,也提到6宗地塊將采取拍賣方式出讓,競買人以舉牌方式應價。

        10月17日,廈門市自然資源和規劃局新推一幅宅地,提到該幅地塊將采用拍賣方式出讓,即不設拍賣底價,按照“價高者得”原則確定受讓人,并取消商品住宅銷售限制均價。

        取消限價、價高者得,土地回歸市場定價,給予開發商更大的想象空間,土地市場有望進一步提振。

        畢竟“限價”等舉措,實際上是當時為了抑制土地市場過熱而推出,如今市場漸漸回歸理性,僅部分核心城市的核心地塊熱度較高,其余地區土地底價成交、央國企兜底的現象頻現?;蛟S,也到了該取消限價的時候了。

        前幾天,官媒也刊發了標題為《適時放開樓市價格限制 進一步提振市場信心》的社評,提及市場持續企穩復蘇,仍需供需兩端進一步出臺支持政策,“在前期限購限貸等限制性政策放松后,房地產價格限制也應適時放開,以進一步提振市場信心?!?/p>

        尤其是前段時間,監管層在需求端不斷釋放新的政策,包括認房不認貸、降首付比例、下調房貸利率等組合拳,以期提振樓市。

        但效果并不夠顯著,市場預期依然未有關鍵性扭轉的契機,房企銷售雖略有修復,但去化壓力仍存。

        2023年9月,TOP100房企實現銷售操盤金額4042.7億元,單月業績環比上升17.9%,同比降低29.2%。

        正如郁亮所言,過剩論與政策沒用論正影響著市場情緒。

        單從需求端發力,無法解決根本問題。眼下,監管層從土地供給端入手,吸引更多開發商入局,提振市場信心,進而傳遞至購房者一端。

        如若疊加放松限墅令的消息落地,對于釋放市場改善需求,會產生較大的影響。要知道,“限墅令”已實施近三十年時間,2021年,自然資源部更是明確限定住宅用地容積率不得低于1.0。

        而高品質、高總價項目,是這幾年需求量、成交量較大的項目。一旦放松該項限制,未來能夠大大增加高凈值人群入市的概率。

        凡此種種,足以見得,監管層提振市場的決心。

        分化下的“松緊帶”

        在供給端未有太多政策利好的前提之下,土地市場能否恢復,受到銷售端恢復程度的影響。

        購房者的信心未回歸,仍以觀望態度為主,導致房企整體銷售情況并不理想。這一情緒亦傳導到土地市場,總體還是偏向冷淡。

        數據披露,今年前9月,全國300城住宅用地成交22391萬平方米,同比下降33.4%。而9月單月,300城住宅用地成交2693萬平方米,同比下降49.7%。

        不過,今年以來,爭奪、搖號、封頂、高溢價等關鍵詞,也頻頻出現于土地市場。

        在北京,曾出現“一日內三宗地塊獲得超80家房企爭奪”的罕見現象,而廣州市場,也有如華潤置地+香江聯合體也以大手筆掃貨,拿下2宗長隆巨無霸地塊,總價166.89億元的案例。

        10月,上海第三批集中土拍總計收金675.74億元,有6宗溢價成交,其中4宗進入搖號階段,而中海地產&上海西岸開發聯合體,以240.16億元拿到徐匯龍華街道地塊,這是今年上??們r最高的地塊。

        乍看之下,土地市場很是火熱,確實一派“欣欣向榮”。

        但這只是局部的熱度。房企圍獵的地塊,是核心城市的核心地塊,具備一定利潤空間且保值增值。

        例如近來上海土拍中,青浦趙巷地塊吸引了24家房企爭奪。房企看中的,除了區位優勢、成熟配套之外,更重要的是,比起去年同地段成交的地塊,青浦趙巷地塊聯動價上調了1500元/平方米至56000元/平方米。最終華發搖中該地塊,成交價約17.3億元,溢價率10%。

        熱門地塊成交被不斷渲染,造成土地市場火熱的表象。

        實際上,數據顯示,9月份,土地市場上,重點城市流拍率升至19.6%,環比上月上升1.4個百分點。自三季度以來,深圳、杭州、合肥、南京、長沙等重點城市,也都出現了流拍現象。

        整體來看,房企拿地積極性分化較大。今年1-9月,TOP100企業拿地總額8599億元,拿地規模同比下降17.9%,降幅較上月擴大7.4個百分點。

        而且不難看出,拿地房企仍以央國企為主,多數民營房企仍然持謹慎態度。像是這次圍獵上海長寧地塊的房企,全部為國企、央企,包括保利、中鐵建、越秀、新長寧等房企。

        年初上海的土拍中,仍可以看到金地、杭州大家實業、維科控股、上海仁都置業等民營企業拿地,但到了第三批集中供地,民營房企已鮮見蹤跡。

        從拿地榜單上看,今年前三季度,保利、中海、華潤、綠城、建發等五家房企拿地金額均超500億元,位居行業前五。這些房企,均為央國企。

        不過,央國企拿地并非全無限制,尤其是地方城投、城建等國資平臺,限制不少。

        早于去年,財政部已明確提到,嚴禁通過舉債儲備土地,不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入,不得巧立名目虛增財政收入,彌補財政收入缺口。

        最近,陜西省國資委發文,嚴禁主業中有房地產開發業務的省屬企業參與多輪競拍高價拿地,嚴禁舉債購地托市。

        地方城投等平臺,舉債拿地、高價拿地,越發受限。

        萬億“鋪墊”

        近年來,最常聽到的一句話就是:信心比黃金更重要。

        在降息、降準之后,消費指數的提振,并未達到預期。于是,經過一番醞釀,一項更為重磅的措施將被祭出:發行萬億國債。

        10月24日,相關方案明確,中央財政將在今年四季度,增發2023年國債10000億元,增發的國債,將全部通過轉移支付方式,安排給地方。

        據財政部介紹,國債資金將重點用于8大方面,其中包括災后恢復重建、重點防洪治理工程、自然災害應急能力提升工程、城市排水防澇能力提升行動、重點自然災害綜合防治體系建設工程等。

        消息一出,市場振奮的聲音陣陣傳來。

        由于主要投向基建領域,基建投資或邊際回升。

        有業內人士甚至做出測算,按照基礎設施項目,最低資本金20%的比例,此次增發的國債體量,最多可以拉動5萬億的基建投資,從而形成基建引領,投資拉動經濟復蘇的格局。

        遙想上次年中增加財政赤字,還是2000年前后的事情,那時候剛歷經亞洲金融危機,為了刺激國內經濟,開啟了三年發債。而2007年,國內也發行了特別國債,購買外匯、成立中投公司。

        而現在,在不同的時代背景下,重新啟動國債發行,其深層的意義或許也不同以往。

        萬億元特別國債,將通過轉移支付全部給地方使用,這優化了地方債務結構,降低了債務風險。在此基礎上,近年來土地出讓收入變少的地方政府,就能緩上一口氣,騰出手來,發展經濟了。

        若著眼于個體,以前追求利潤的企業,目前都在修復資產負債表,?,F金流;頂著較高負債的人們,一邊忙著提前還房貸,一邊將剩余資金儲存,減少消費。

        前三季度,除了消費有了些許復蘇、制造業投資有所恢復之外,出口依然承壓,總投資繼續創下階段新低,房地產仍在探底,修復進展不如人意。

        這種情況,或許在未來國債的觸動下,會有所改變。

        換言之,國債的發行,能夠提高融資需求,活躍資本市場,增加收入,促進消費信心的恢復,可謂是一舉多得。

        回望過去一段時間,房地產行業經歷了較長的調整歷程,從信貸、債券、股權融資“三支箭”的發布,到降首付、降利率、認購不認貸等重磅政策接連落地,市場一度重現久違的熱鬧,但仍缺乏后勁。

        身處周期之內,地產領域的重新振作,必然不是單點突破,而是要從全盤經濟著手,而國債的發行,從紙面上看,顯然是一大利好。

        來源:樂居財經

        作者:許淑敏 曾樹佳

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