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        天風證券:11月新房銷售同比降幅約兩成,二手房銷售同比回暖

        原創 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  樂居財經 李禮 10.0w閱讀 2023-11-28 19:12

               樂居財經 李禮 11月28日,天風證券發布房地產行業研究周報。

               行業追蹤(2023.11.18-2023.11.24)

          11月17日,央行等三部門召開的金融機構座談會,會議討論多項房地產金融寬松政策。要點一:會議提出“三個不低于”,1)各家銀行自身房地產貸款增速不低于銀行行業平均房地產貸款增速;2)對非國有房企對公貸款增速不低于本行房地產增速;3)對非國有房企個人按揭增速不低于本行按揭增速。要點二:金融監管部門房地產企業“白名單”,或涵蓋50家規模房企,將獲得包括信貨、債權和股權融資等多方面的支持。

          “三個不低于”將有何影響?

          本次會議第一個不低于“各家銀行自身房地產貸款增速不低于銀行行業平均房地產貸款增速”,天風證券認為銀行總體房地產業務增速需較以往或有所增加,且銀行間避免出現“拖后腿”情況,國有大行在房地產貸款業務、尤其是對公業務的投放未來或會更為積極。第二個不低于“對非國有房企對公貸款增速不低于本行房地產增速”和第三個不低于“對非國有房企個人按揭增速不低于本行按揭增速”可視為本次會議提出的“一視同仁支持房企融資需求”和“不惜貨、抽貨、斷貨”的實質性措施,針對民營房企和混合所有制的房企有較強的指向性。

          “金融16條”后針對部分房企的信貸規模有所增加,但仍具提升空間,天風證券認為本次會議在具體指標層面規定了銀行對民企融資支持程度的下限,將有助于改善非國企融資難的行業共性問題。金融機構率先對信用資質的傾向性弱化,或是居民端破除“國企信仰”、緩解違約擔憂的前提,對民企銷售回暖或同樣能起到帶動作用。

          哪些房企可能入選50家白名單?

          擬定融資支持白名單將覆蓋50家規模房企,包括新城發展、萬科和龍湖集團等,覆蓋范圍較年初優質房企擴大,繼續聚焦信貨、債權、股權“三支箭”并行的支持路徑。天風證券認為本次調整延續“穩需求先穩主體”的思路,在需求側恢復勢能較弱的背景下,政策的核心目標旨在緩解近期受銷售疲軟影響,大型優質房企現金流壓力加劇、行業信用風險再度擴大的問題。

          根據中國房地產報報道,在形式上,白名單或由金融機構自行擬定,首先由央行進行窗口指導,后50名單企業由各個商業銀行認領出方案;在范圍上,或初步按照銷售榜50強篩選。參考克而瑞2023年前10月銷售額排行,天風證券認為1)未出險的優質非國央企有較大概率選入白名單,是本次調整的重點,如本次會議已提及的萬科、龍湖、新城及其他已獲得第二支箭支持的民企如美的、卓越等;2)主流國央企,參考權益銷售規模;3)同時不排除針對已出險、但仍在穩健運營、具有保交樓任務房企的更大力度融資支持的可能,如銷售前50名中如碧桂園、融創中國等。

          民企發債持續推進,股權融資審批或提速

          從債券端看,截至11月22日,“第二支箭”累計支持約20家民營企業發行超過360億元債務融資工具,民企債券融資較去年已有實質性進展,但民企受困于現金流減少、無新增拓儲,較難獲取增信支持的問題仍然存在。故天風證券認為未來通過第二支箭的方式支持民營融資的力度或將繼續加大,具體表現或包括政策繼續延期、擴容、增量,更多未出險民企或能獲得實質性支持,短期內違約風險大幅降低。從股權端看,2023年至今,申請股權融資的房企超30家,已有8家涉房企業定增計劃獲證監會批準。各房企定增進展不一。天風證券認為本次座談會后針對房企股權融資通道有望拓寬、審批速度將加快,以修復優質房企資產負債表、改善其現金流,引導市場主體回歸常態化經營狀態。

          11月新房銷售同比降幅約兩成,二手房銷售同比回暖

          新房市場本周成交321萬平,月度同比-18.05%,相較上月下降8.68pct;累計庫存16651萬平,二線、三線及以下去化加速,一線去化放緩。二手房市場本周成交182萬平,月度同比+25.82%,相較上月下降3.91pct。土地市場本周成交建面2817萬平,滾動12周同比-27.73%;成交總額436億元,滾動12周同比-28.27%;全國平均溢價率2.32%,滾動12周同比-0.16pct。

          本周申萬房地產指數+4.17%,較上周提升4.48pct,漲幅排名1/31,領先滬深300指數5.01pct。H股方面,本周Wind香港房地產指數+4.68%,較上周提升2.36pct,漲幅排序1/11,領先恒生指數4.07pct;克而瑞內房股領先指數為9.47%,較上周提升7.45pct。

          投資建議:供給端融資支持繼續遵循“三支箭”并行路徑,天風證券預計24年行業融資狀況有望迎來修復。需求端高能級政策寬松延續,或帶動改善需求階段性釋放,長期效果仍需觀察,但天風證券認為需求不穩、政策不停,看好供需政策同步發力對板塊行情的持續驅動,關注融資支持預期差。標的方面1)推薦優質地產龍頭:招商蛇口、保利發展、中國海外發展,建議關注越秀地產、華潤置地;2)推薦低估值物管企業:招商積余、保利物業,建議關注萬物云、金科服務;3)建議關注保障房及城中村改造主題:綠城管理控股,城建發展、中華企業。

          風險提示:行業信用風險蔓延;行業銷售下行超預期;因城施策力度不及預期。

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