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        城投褪去“光環”

        原創 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  樂居財經 許淑敏 12.8w閱讀 2024-01-26 10:40

        文/樂居財經 許淑敏

        一開年,廣州城投董事長陳強便帶隊前往廣州番禺區石樓鎮、大嶺村、蓮花灣漁港調研。

        他們很重視番禺。在這里,廣州城投接下了恒大的足球場(現已改名為“廣州足球公園”),也推進了領南府地產項目、廣州南站地下空間、蓮花灣片區開發及海華大橋等建設投運。

        也不單是在番禺區域,這兩年,廣州城投在廣州各區,布局加速、身影頻現。

        既兜底地塊,又成為出險房企的白衣武士,廣州城投大筆資金不斷投入地產開發。但似乎還未有太多成果出來,2023年廣州房企銷售TOP30的榜單上,依然沒有廣州城投。

        另一邊,廣州城投地產業務收入波動較大,股權、債權投資又多接連“踩雷”出險房企,各方面都面臨著不少的壓力。

        尤其是廣州城投目前的盈利,主要還是受到投資收益、公允價值變動等非經常性損益的影響,自身經營仍不能帶來足夠的現金流入,經營收入存在不確定性。

        負債、現金流的不確定性,也逐漸顯現。

        投入產出的落差

        在廣州城投2023年度總結會議上,陳強總結過去一年取得的八項工作成績,其中包括——超額完成投資任務。

        關于未來,廣州城投有一番自我展望:以“排頭兵”一馬當先的沖勁、“領頭羊”一往無前的干勁、“火車頭”一日千里的沖勁,朝著打造“國內一流未來城市綜合運營商”目標大步邁進。

        字里行間,都透露著廣州城投的進取之意。

        這幾年,廣州城投既兜底地塊,又成為出險房企的白衣武士,大筆資金不斷投入。

        招拍掛市場上,2021年,廣州城投獲取5宗地塊、拿地支出共計22.31億元,2022年,廣州城投獲取4宗地塊、拿地支出共計84.16億元。

        到了2023年,雖然廣州城投僅以44.39億元兜底天河智慧城一宗地塊,但在舊改市場上動作不少,其接手了富力的天河吉山村舊改、恒大的黃埔廟頭村舊改。

        連續兩年,在行業新增土地貨值榜單上,廣州城投排名均為第22名。2022-2023年,其新增土地貨值分別為371.3億元、283.6億元。該等數據,包含土地招拍掛、收并購等方面。

        在此之前,廣州城投未曾進入新增貨值TOP100榜單。

        在行業進入深度調整以后,多數房企資金緊張,拿地、收并購變得謹慎,而廣州城投成為了逆勢擴張的代表。

        截至2022年底,廣州城投土地儲備面積313.93萬平方米。

        但該等發展的勢頭,卻未體現在銷售上,土儲轉化速度較慢。2023年廣州房企銷售TOP30的榜單上,還是不見廣州城投的身影。

        也不難理解,作為城投平臺,獨立操盤項目的經驗并不多,一般開發速度都不會太快。按照機構統計,2021-2023年,城投公司拿地項目開工率25.23%、開售率15.91%,而房企開工率49%、開售率40%。

        另一方面,廣州城投所兜底的地塊,基本都是比較邊緣的項目。例如其拿下的空港產業大廈項目、空港會展一期項目、從化區江埔街地塊項目、空港中央商務區二期地塊、增城中新地塊等,大部分位于花都、從化、增城等外圍區域,利潤空間有限,去化不易。

        聯合資信的報告數據顯示,2021-2022年及2023年前三季度,廣州城投房地產業務分別實現簽約銷售44.54億元、57.29億元和45.54億元。與之對應的,住宅簽約銷售額分別為29.17億元、35.08億元、26.37億元。

        整體的住宅銷售規模,在30億元左右徘徊。

        截至2023年9月底,廣州城投在建在售住宅項目共11個,總可售面積172.31萬平方米,已售面積47.74萬平方米。以此計算,廣州城投住宅項目去化率僅在27%左右。

        這與廣州城投的投資數額形成了較大對比。截至2023年9月底,廣州城投在建及擬建項目總投資額1245.7億元,包括舊村改造299億元、保障房等128.6億、招拍掛項目818億元。

        圖源聯合資信報告

        但其2022年回款金額,僅為53.12億元。2023年,預計回款51.07億元。

        地產“踩雷”

        作為從事城市基礎設施投融資、建設、運營和管理的國企,廣州城投自2008年成立之時起,便離不開城市建設、地產相關業務。

        廣州塔、海心沙、海心橋、花城匯、獵德大橋、新光快速、流花展貿中心等重大項目,全是出自廣州城投之手。

        從廣州城投的營業收入構成情況來看,除了資產經營業務、貿易業務、金融業務、其他銷售與勞務業務收入以外,還有地產業務收入。

        報告顯示,2020-2022年,廣州城投地產業務營收分別為34.91億元、38.27億元、72.28億元,占總營收的比例也從10.51%上升至23.65%。

        不過,2023年1-9月,廣州城投地產業務收入有所縮水,僅剩下16.96億元,占總營收比例為8.49%。

        由此可見,廣州城投的地產業務收入波動,存在不確定性。

        另一邊,關于廣州城投的金融業務,債權、股權投資等方面,多有涉及地產行業。

        隨著這些年出險房企不斷增多,廣州城投的投資面臨著一定風險。

        在股權投資上,廣州城投對于恒大的戰投,面臨著減值風險。2020年、2021年,廣州城投累計支付100億元受讓恒大地產4.8072%股權。

        但恒大經營和財務情況不斷惡化,廣州城投持續計提資產減值。截至2023年9月底,城投投資對恒大股權投資累計計提減值60億元,對恒大地產股權投資余額40億元。

        在債權投資上,廣州接連“踩雷”雪松實業、富力。

        廣州城投旗下廣州基金對雪松實業永續債60億元項目利息已逾期,另外,廣州城投對廣州天力建筑工程有限公司(富力地產全資子公司)等40億元借款項目也存在利息逾期。

        單就這幾項損失來看,廣州城投上百億的資金存在回收風險。

        截至2022年底,廣州城投債權投資259.5億元,較上年底下降2.97%,其他權益工具投資200.81億元,較上年底下降5.71%,均在不斷縮減。

        除此之外,廣州城投也持有上市平臺珠江股份(原名“珠江實業”)的部分股權。2021年,廣州市國資委將珠江股份4.52%股權無償劃轉至廣州城投,自此,廣州城投成為珠江股份的股東之一。

        但珠江股份,近些年轉型亦不算順暢。

        當前珠江股份已經通過重大資產重組,完成從地產向物業管理與文體運營服務的轉型。但受此前的房地產銷售及相關業務影響,也陷入了虧損的境地,更是成為了2023年上半年A股中唯一錄得虧損的物企。

        2023年前9月,珠江股份仍為虧損狀態,其實現營業收入28.15億元,歸屬于上市公司股東-7588.08萬元。

        靠投資收益托舉

        廣州城投的官網上,業務分為四大板塊,分別為城市建設服務、文化旅游、金融投資、新型基建。

        而該等經營布局,主要得益于2021年,廣州市國資委成為廣州城投實控人以后,無償劃入部分上市公司股權予廣州城投。

        當時劃入的,除了上述提及的珠江股份4.52%股權,還包括珠江鋼琴51%股權、廣州水投100%股權、廣州酒家51%股權。

        于是,廣州城投資產規模持續增長,2020-2022年末,廣州城投資產規模年均復合增長22.14%。截至2023年9月底,廣州城投合并資產總額3614.03億元,所有者權益1527.94億元(含少數股東權益63.61億元)。

        廣州城投不僅擁有上述4家上市公司,還持有持有廣汽集團、萬孚生物、神州控股等上市公司股權。

        多家上市公司股權所形成的投資收益,補充了廣州城投的利潤。

        報告顯示,截至2023年9月底,廣州城投及子公司持有主要上市公司股權市值共178.26億元,均未質押。

        也可以看到,2020-2022年及2023年1-9月,廣州城投取得投資收益分別為29.31億元、34.68億元、27.18億元和16.55億元,均為正向反饋。

        如若不是該等投資收益補充,廣州城投這些年基本都是虧損狀態。

        2020-2022年,廣州城投營收分別為332.05 億元、368.27億元、305.57億元,凈利潤分別為4.31億元、13.30億元、-3.23億元。

        凈利潤虧損,主要系隨著債務增長帶來財務費用增加、股權資產出現公允價值變動損失及債權投資計提信用減值損失增加所致。

        尤其是資產減值損失和信用減值損失,2020-2022年,廣州城投資產減值損失和信用減值損失合計分別為13.01億元、14.92億元和16.37億元。

        非經常性損益一項,深刻影響著廣州城投的收入。

        另外一項,便是期間費用。2020-2022年,廣州城投期間費用率分別為15%、24.54%和34.01%,呈現增長趨勢,對利潤侵蝕較為嚴重。

        去年,廣州城投營收指標有所改善。

        2023年1-9月,廣州城投合并口徑實現營業收入199.79億元,同比增長16.32%,利潤總額9.16億元,較上年同期大幅增長365%。但并非自身盈利改善所形成的上漲,主要系土地出讓收益、政府補助以及公允價值變動收益增加所致。

        這幾年,廣州城投盈利存在不確定性,各項盈利指標波動較大。其凈資本收益率,從2020年的0.34%到2022年的-0.21%。

        圖源聯合資信報告

        整體看起來,廣州城投盈利能力仍有待提升。

        至于負債方面,廣州城投同樣面臨一定的壓力。

        報告披露,2020-2022年末,廣州城投有息負債年均復合增長高達31.76%。截至2023年9月底,廣州城投有息負債已經達到1563.31億元。

        可以看到,其資產負債率也呈現上漲趨勢,從2020年末的47.7%升至2023年9月末的57.72%,已經上升了十個百分點。

        圖源聯合資信報告

        廣州城投的經營性現金流也常為負數。2020-2022年,廣州城投經營性現金流凈額分別為-184.07億元、-33.18億元、6.86億元,終于由負轉正。

        但到了2023年,該等數據又再次轉負。2023年1-9月,廣州城投的經營活動現金凈額為-10.19億元。

        正如聯合資信報告所言,廣州城投現金收入比處于較低水平,2022年為88.82%,經營獲取現金能力偏弱

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