文/樂居財經 嚴明會

在房地產行業持續下探的這幾年，出身廈門的國資房企象嶼地產以上海為起點走上了擴張之路。

最近三年，象嶼地產新增拿地32塊，上海是主要戰場。2024年1-3月，象嶼地產共花費16億元在上海拿地，在上海排名第七位。

2020年，象嶼地產簽約銷售額122.7億元；2021年銷售額169.3億元，業績增速38%，2022年銷售額330.4億元，業績增速達95%。據克而瑞銷售排行榜，2022年末，象嶼地產排在銷售百強榜第56位；2023年末，象嶼地產的銷售規模達到425.1億元，排名上升至第35位。

這一切離不開象嶼地產上海項目的大量入市，上海市場對象嶼地產銷售額的貢獻占比超過了70%。

象嶼地產主要以聯合拿地、合作開發的方式做大上海市場。例如，在2023年上海首輪集中供地中，象嶼地產以總價54億元競得普陀桃浦社區H6-5和浦東新區新場鎮02-02兩宗地塊。其中，桃浦地塊被象嶼地產和浙江交投聯合體以37.78億元獲得，新場地塊由象嶼地產和招商蛇口聯合體以16.24億元拿下。

從項目名也可看到合作方的身影，如招商象嶼·星耀翠灣、象嶼交控·中環云悅府、國貿象嶼龍湖·星璟原。

象嶼地產在2023年債券報告中稱，發行人在廈門象嶼集團內定位為利潤中心，對于規模的考量較少，主要考量盈利情況。

隨著象嶼地產規模的擴大，其營業收入和凈利潤快速上升。合并利潤表顯示，2023年度，象嶼地產營業總收入80.27億元，同比增加46.21%；凈利潤8.92億元，同比增加95.18%。

就房地產銷售業務而言，象嶼地產2023年度房地產銷售收入為75.66億元，較上年同期增長47.86%。

因重倉上海及長三角，隨著項目開發和銷售力度的提高，象嶼地產在2023年的營業成本同比增長51.17%，毛利率下降5.34%至28.18%。

期內，象嶼地產的銷售、管理、財務三項費用分別為4.13億元、2.75億元、0.9億元，占營業收入的比重約為9.7%。除財務費用降低外，管理和銷售產生的費用同比均有增加。

將財務費用展開來看，2023年，象嶼地產利息資本化的金額為8.57億元，占利息支出的比重為74.5%。這一比例在2022年為69.2%。同時，由于利息收入的大幅增加，最終導致財務費用同比減少約70%。

2023年內，象嶼地產取得借款收到的現金為954.01億元，相比于2022年的575.02億元增加65.9%；償還債務支付的現金970.75億元，相比于2022年的573.4億元增加69.3%?；I資活動產生的現金流量凈額為-15.44億元；2022年為21.46億元。

象嶼地產的資金，有相當一部分來自其母公司象嶼集團。

2023年，象嶼地產向象嶼集團拆借了625.47億元的資金，償還了633.59億元；2022年，拆借和償還的資金分別為431.26億元、380.64億元。2023年和2022年的借款利息支出分別為4.34億元和4.91億元。

這兩年，象嶼地產的利息支出總額分別為11.5億元和13.58億元，僅支付給象嶼集團的就超過三分之一。

2023年初和2023年末，象嶼地產合并報表范圍內公司有息債務余額分別為234.28億元和222.05億元，同比變動-5.22%。其中，短期借款的期末余額為5.92億元，2022年末的余額為0.28億元，同比變動2048.48%，主要原因系項目借款規模增加。

期末，象嶼地產的現金及現金等價物余額為83.35億元，相較于2022年的94.24億元有所下降，尚能覆蓋19.4億元的短期負債（包含6個月內到期部分4.57億元，6-12個月到期部分14.83億元）。

截至2023年12月31日，象嶼地產資產合計1045.23億元，負債合計819.42億元，資產負債率為78.4%，2022年同期為75.1%。