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        王海波和李端到位兩年,電建地產虧了

        原創 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  樂居財經 李奕和 9.2w閱讀 2024-05-14 14:36

        /樂居財經 李奕和

        幾天前,電建地產在北京山谷召開了一場內部會議。在這個密云向東10公里、由電建地產集團自己打造的度假目的地,電建地產的董事會、戰略與投資委員會、審計與風險管理委員會成員都來了。

        由電建地產董事長王海波、總經理李端領銜,會議談到最多的,是公司預算資金安排、風險防控、盤活存量、做優增量等內容。

        作為《財富》世界500強電建集團旗下房地產開發業務的唯一平臺,電建地產有著很高的定位。

        它給自己的目標,是“致力于成為國內一流的城市發展運營商”。

        為了實現這個目標,自2021年通過資產置換成為電建集團直接持股的子公司后,電建地產首先在組織人事方面,開啟了頻繁的調整。

        2021年11月,電建地產董事長由夏進變更為王海波,原董事會的一眾董事也經歷換防。

        2022年5月,電建地產的總經理也被換掉了,因工作變動,李端取代薛志勇成為電建地產的總經理。

        短短半年時間,電建地產董事長、總經理都實現了更替。

        王海波曾在河南電力安裝公司、河南第二火力建設公司、中國電建集團河南工程有限公司等多有任職。而李端也是電建系統老兵,在系統內多個領域工作過,且有著地產開發的工作經歷。

        如今,王海波和李端到位電建地產,時間最短的,也有兩年了。

        這是房地產深度調整的兩年。

        從現有業績來看,即便經歷了人事換防,以及內部重組擺脫了同業競爭的問題,但電建地產在持續下行的行業環境下,仍面臨不小的挑戰。

        2023年,電建地產實現營業收入173.66億元,同比2022年的377.78億元“腰斬”,下降了54.03%。實現的凈利潤-12.45億元,歸母凈利潤-6.71億元,由盈轉虧。2022年,電建地產凈利潤9.47億元,歸母凈利潤1.51億元。

        2024年一季度,該公司營業收入5.52億元,同比又下降了43.03%;歸母凈利潤-5.13億元,虧損同比繼續擴大。

        分業務來看,去年由于房地產行業轉結收入的周期性,報告期達到結利條件的項目及結利金額較上年同期減少,住宅板塊收入163.07億元,下降了41.67%。

        同時,上年同期南國置業并表的南京、深圳、重慶的房地產項目交房結利,本期房地產結利項目減少,導致其商業板塊收入僅10.59億元,下降了89.22%。

        營收出下較大幅度的下滑,電建地產的盈利能力也備受挑戰。

        2023年,電建地產的整體毛利率僅有1.85%,比2022年的11.31%由下降了不少。當中,住宅板塊的毛利率5.54%,商業板塊則是-55.03%。

        究其原因,與眾多同行一樣,低迷的市場環境下,通過對項目進行降價從而加快存貨去化、回籠資金,也成為了電建地產無奈的選擇。

        以電建地產武漢瀧悅長安項目為例,據媒體報道,今年4月,該項目就曾因降價問題導致已購房業主怒砸售樓部而引發熱議。

        在曾經對外的宣傳中,瀧悅長安還被稱為是電建地產為武漢帶來的首個未來社區項目,其作為電建地產在武漢打造的最高端產品“瀧悅系”代表作,被寄托厚望。

        2022年9月,武漢瀧悅長安項目首批次預售證亮相,達2.6萬元/平方米,但市場反應冷淡。隨后項目進行封盤調整,取消了精裝修,并在2023年7月將開盤價調至毛坯折后均價約1.8萬元/平方米。

        而項目最近的活動價更降至1.45萬-1.5萬元/平方米,同時還贈送車位。項目的大幅降價,最終導致了一部分業主的不滿。

        除了盈利能力的下滑,電建地產的虧損與其存在的較大額應收賬款及其他應收款也有關。

        合并資產負債表一項,2023年,電建地產的應收賬款12.11億元,比2022年的3.39億元增長了257%。其他應收款209.92億元,同比上一年雖有所下降,但規模較大。

        期內,該公司計提了應收賬款的壞賬準備3268.22萬元,計提了其他應收款項的壞賬準備15.75億元。

        這最終導致了電建地產的合并利潤表錄得6.81億元的信用減值損失。而這個數字,已經超過了其歸母凈利潤的絕對值。

        在具體的信用減值損失一項,該公司其他應收款項的壞賬損失就達5.83億元。

        去年,電建地產還錄得公允價值變動損失1.26億元,資產減值損失3.56億元,疊加信用減值損失所造成的影響,很大程度地拖累了其凈利潤的表現。

        一方面是營收下滑、凈利虧損,另方面,電建地產期內的債務壓力也有所增大。去年,電建地產的總體薪酬有所下降,為8.85億元。而2022年為9.44億元,整體下降了6.25%。

        2023年,該公司包括短期借款、應收票據、1年內到期的長期借款及應付債券在內的短期有息負債合計86.16億元,同比2022年增長了30%。其中1年內到期的應付債券增幅最大,達到493%。

        這使得電建地產的現金短債比,也從2022年的1.25下降至1.15。若把時間線拉長,電建地產2022年的資產負債率為71.68%,2023年增長至74.39%。2024年一季度,其資產負債率進一步增至75.12%。

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        地產K線

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