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        榮盛發展收深交所年報問詢函,要求說明2023年地產業務收入大增原因等

        原創 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  樂居財經 王敏 9.2w閱讀 2024-05-16 13:49

        樂居財經 王敏  5月16日,深圳證券交易所向榮盛發展(SZ002146)發出年報問詢函。

        年報顯示,榮盛發展2022年、2023年營業收入分別為318.92億元、589.60億元,歸屬于母公司股東凈利潤(以下簡稱“凈利潤”)分別為-163.07億元、3.85億元。報告期內,房地產、產業園區、物業服務和酒店經營等業務的營業收入分別為563.39億元、0.79億元、15.23億元和6.96億元,同比變動分別為95.09%、-66.96%、-9.53%和27.42%。房地產業毛利率為17.27%,較上年增加15.04個百分點。經營活動產生的現金流量凈額為-14.83億元,同比下降165.84%。

        深交所要求公司結合項目業態、所處市場銷售情況、收入確認等量化分析說明房地產業務收入同比大幅增長的原因;結合報告期內收入確認及成本結轉等情況,分析房地產業務毛利率大幅增長的具體情況及主要原因;房地產業務收入及毛利率變動趨勢與同行業可比公司存在較大差異的原因及合理性;房地產業務收入確認是否合理考慮房屋預售所包含的重大融資成本并單獨進行會計處理,是否存在附回購條件的房地產銷售行為及相關會計處理方式,收入確認時點是否滿足項目交付結算要求,是否存在客戶未簽收而確認收入的情形,是否存在大額期后退款情形,報告期內收入確認是否真實、準確、完整,是否符合企業會計準則的規定。

        說明產業園區、物業服務和酒店經營等業務的具體開展情況,包括但不限于具體業務內容、經營模式、主要經營區域、近三年主要經營指標等,并分析經營業績及毛利率變動原因及合理性;說明榮盛發展營業收入與凈利潤、扣非后凈利潤變動趨勢不一致的原因;說明報告期內經營性現金流情況,是否與營業收入、凈利潤情況相匹配。

        年報顯示,截現金利息保障倍數為-0.41,資產負債率為87.19%。

        請榮盛發展說明報告期經營活動產生的現金流量凈額、貨幣資金余額大幅下降的原因,并結合榮盛發展期末貨幣資金余額遠低于有息債務余額、資產負債率較高、大額票據逾期等情況,分析說明榮盛發展短期及長期償債能力,是否存在流動性風險,如是,請作出特別風險提示。

        榮盛發展2023年末除債券外的有息債務逾期金額為36.27億元,說明相關逾期的具體原因及影響,截至目前的還款或展期情況。2023年3月21日,榮盛發展披露《關于境外間接全資子公司債務相關情況的公告》,暫停支付兩筆到期美元債券本息共計3.67億美元。請榮盛發展說明前述美元債違約對榮盛發展經營狀況、融資情況及其他債務的影響,截至目前相關債務違約處置的最新進展,榮盛發展擬采取的措施等。

        請榮盛發展及年審機構結合上述情況說明榮盛發展持續經營能力是否存在重大不確定性,如是,請榮盛發展作特別風險提示,請年審機構說明相關事項對出具的審計意見的具體影響及依據,相關審計意見是否恰當、合規。

        年報顯示,榮盛發展2023年末存貨賬面余額為1,450.74億元,主要為房地產存貨;存貨跌價準備期末余額為91.88億元。榮盛發展2021年、2022年、2023年確認存貨跌價損失36.47億元、83.10億元、9.10億元。

        深交所要求榮盛發展逐項說明報告期計提存貨跌價準備涉及的具體項目情況,包括但不限于所處城市、項目業態、開發建設狀態、存貨賬面余額、報告期計提存貨跌價準備金額、存貨跌價準備期末余額、近三年簽約銷售均價及銷售面積等;說明各項目近三年存貨期末可變現凈值的確認方式、重要假設及關鍵參數的選取標準及依據,是否存在較大變化,如是,請說明主要原因及合理性,各年末存貨可變現凈值測算過程中所使用的價格是否與各項目當年實際銷售情況、所處城市區域的房地產市場情況及周邊競品銷售情況存在較大差異及合理性,是否符合所處地區市場變化趨勢,存貨跌價準備計提金額是否合理審慎;

        結合前述情況,并對比同行業可比上市公司,說明存貨跌價損失金額在各年度間呈現大幅波動的合理性。結合上述問題說明榮盛發展報告期計提存貨跌價準備大幅減少的原因,報告期計提存貨跌價準備是否充分審慎,是否存在在2022年集中計提存貨跌價準備以跨期調節利潤的情形。請年審機構就計提存貨跌價準備的主要計算過程、重要假設及關鍵參數的選取依據等進行重點核查,并就近三年公司存貨跌價準備計提的合理合規性發表明確意見。

        年報顯示,榮盛發展2023年末存貨余額中的利息資本化金額為111.95億元,較2022年末存貨余額中的利息資本化金額142.87億元下降21.64%。請說明公司利息資本化的會計處理依據,相關會計處理是否與以往年度存在重大變化,如是,請說明原因及合理性,并說明存貨余額中的利息資本化金額大幅下降原因。請年審機構核查并發表明確意見。

        年報顯示,截至2023年末,榮盛發展投資性房地產賬面余額為17.82億元,采用公允價值模式進行后續計量;報告期內未計提投資性房地產資產減值準備。請榮盛發展結合主要投資性房地產項目租金價格、出租率及其變化等,說明是否與所在區域市場變化趨勢保持一致,是否存在減值跡象及判斷依據,相關減值準備計提是否充分合理,是否偏離同行業一般水平。請年審會計師核查并發表明確意見。6.年報顯示,榮盛發展2023年末應收賬款賬面余額61.78億元,當期計提壞賬準備2.06億元,期末壞賬準備余額10.35億元;其他應收賬款賬面余額232.11億元,當期計提壞賬準備3.03億元,期末壞賬準備余額40.96億元。

        請榮盛發展結合應收款項的主要欠款方的信用風險狀況及其他相關減值跡象等分析說明2023年度相關壞賬準備計提是否充分、合理,并充分提示相關風險。請列示其他應收款中“合作方經營往來款”涉及主要欠款方名稱、關聯關系、往來原因、賬齡、預計收回安排及是否出現逾期,信用風險較以前年度的變化情況,說明本期其他應收款壞賬準備計提金額大幅減少的原因,減值金額測算過程、依據及合理性,是否存在在2022年度集中計提信用減值損失來跨期調節利潤的情形;轉回壞賬準備對應的前期計提情況、轉回的具體原因及依據。請年審會計師核查并發表明確意見。

        年報顯示,截至2023年末,榮盛發展交易性金融資產期末余額為1.50億元,較期初下降24.90%,主要為權益工具投資,2023年確認相關公允價值變動損益-0.53億元。

        請榮盛發展說明相關投資的具體情況,包括投資目的、投資時間及金額、持股比例、對被投資單位的具體影響等。并結合被投資標的合同現金流量測試情況、金融資產管理模式等,說明榮盛發展將其分類為交易性金融資產的原因及合理性,相關資產公允價值是否公允合理。請年審會計師核查并發表明確意見。

        年報顯示,榮盛發展2023年度資產處置收益3.4億元,其中處置固定資產收益2.69億元。請榮盛發展說明處置的固定資產名稱、處置價格、交易時點、交易對方、款項收回時點,自查相關處置收益確認是否符合企業會計準則的規定。請年審會計師核查并發表明確意見。

        請榮盛發展就上述問題做出書面說明,在2024年5月30日前將有關說明材料報送我部并對外披露,同時抄送派出機構。

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