文/樂居財經 李奕和

在中鐵置業的北京總部，有一個會客廳。

這個長方形的空間，被鋪上青灰色的地毯，白色的單人沙發椅“回”字形依次排列?？蛷d的一頭，掛著一張巨幅山水畫。

這是中鐵置業黨委書記、董事長楊智艷，用來接待重要訪客的地方。

今年4月以來，他在這里先后與多位企業高管、協會及地方領導進行了會談。

中鐵置業成立于2007年，主要業務為房地產開發與經營，是中國中鐵的全資子公司，后者為中國建筑業三大央企巨頭之一。

2022年9月，為了整合旗下地產和文旅業務，中國中鐵將持有的中鐵文化旅游投資有限公司（簡稱“中鐵文旅”）100%的股權轉讓給中鐵置業。中鐵置業與中鐵文旅正式完成合并重組。

整合后的中鐵置地，近兩年來在土地市場多有露臉。就在今年3月，中鐵置業還在上海聯合華發，以34.71億拿下閔行七寶鎮古美地塊。

其業務范圍也在擴展，目前已布局京津冀、長三角、粵港澳大灣區、成渝雙城經濟圈、長江中下游城市群。

特別在大灣區，去年10月，中鐵置業旗下“廣州市中鐵永豐投資發展有限公司”更名為“中鐵置業集團華南有限公司”，足見其在華南地產的野心。

據了解，在中鐵永豐更名的兩個月前，中鐵置業就以34.06億元搖號競得深圳寶安A001-0212號宅地。地塊吸引了20家房企參加搖號，競爭相當激烈，最終由中鐵置業以最高限制價格競得。

忙于在各地擴張的中鐵置業，業績卻面臨挑戰。2023年，該公司營業收入377.43億元，相比2022年雖有所增長，但歸母凈利潤錄得虧損3.55億元。

期間，中鐵置業的凈利潤實際為1.14億元，但由于少數股東分走了4.69億元的凈利潤，最終導致了歸母凈利潤的虧損。

這已經是中鐵置業歸母凈利連續第二年的虧損。2022年，該公司的歸母凈利潤虧損更達21.05億元。根據2024年一季報，中鐵置業的虧損情況仍在延續，其1-3月營業收入29.75億元，歸母凈利潤-1.7億元。

與央企地產商固有的較為穩健的印象不同，中鐵置業也面臨較大的短債壓力。

2023年，其包括短期借款、一年內到期的長期借款以及應付債券在內的短期有息負債55.31億元，而期內持有的現金及現金等價物42.94億元，現金短債比僅0.78，存在較大的缺口。

期內，中鐵置業的貨幣資金實際達100.93億元，但其受限的銀行存款及其他貨幣資金有57.99億元。

背靠中國中鐵，中鐵置業大量的資金來自關聯方。

年報顯示，2023年末，中鐵置業有來自中國中鐵、中鐵十局、中鐵財務、中鐵建工的拆入資金384.69億元。而同期，其對北京華興、北京建邦、四川中鼎中鐵置業、太原僑鼎置業等關聯方的拆出資金僅27.92億元。

僅報告期內，中鐵置業向中國中鐵資金拆入246.69億元，年內償還242.96億元，疊加以往尚未償還的金額，期末，該公司僅從中國中鐵的拆入資金就達327.1億元。

大額的關聯方借款，讓中鐵置業期內產生了較大額度的利息支出。去年，其對中國中鐵、中鐵十局、中鐵財務、中鐵資本的利息支出為15.59億元，當中僅中國中鐵的利息支出就達12.56億元。

2022年，該公司對上述四家關聯方的利息支出也達25.35億元。

只不過，在中鐵置業的合并利潤表一項，這些利息支出并未完全體現。2023年，中鐵置業的財務費用4.69億元，下降了46.76%，成為該公司“三費”中唯一下降的一項。其中，利息費用僅4.68億元，利息收入9277.94萬元。

其中重要的一個原因，是中鐵置業對期內的大額利息費用做了資本化處理。去年，該公司實際的利息支出為38.95億元，資本化利息34.32億元，最終使得表現在合并利潤表的財務費用僅為4.69億。這較大程度地減少了期內財務費用對其利潤造成的沖擊。