文/樂居財經 李奕和

周一（27日）下午三點，萬科位于深圳灣超級總部基地的T208-0053地塊結束掛牌。

這宗由萬科在2017年行業快速發展階段所拿的商辦地塊，將迎來它命運的轉折點。

此前的4月30日，萬科舉行了2023年度股東大會。這場股東會，信息量很大。

郁亮作為掌舵者，首先在萬科股價層面表達了對股東的歉意，并表示“完全接受股東批評”。

更重要的，經歷了近段時間以來各種風波的萬科，為降風險、改善基本面提出了瘦身健體的“一攬子方案”。

其中一項，是“聚焦主業”，騰出有限資源、做好做強綜合住區開發、物業服務、租賃公寓三大主業。

意味著，除這三項主業外，萬科的其他業務將逐漸清理和退出。萬科發展了多年的商辦和物流，也在這份名單之上。

T208-0053地塊，是萬科430股東會之后公開轉讓的首個商辦資產。萬科已經開始行動了。

俗話說，天助自助者。

預判、決策、轉型，萬科的風格，一向雷厲風行。

從狠抓銷售促回款、高管降薪、開展經營性物業融資，到推進轉型修枝剪葉、聚焦主業，萬科努力掙脫眼前困境的同時，也得到了銀行等機構的大力支持。

接連落地的銀行貸款融資，讓市場對萬科的信心又多了幾分。

銀行“同盟軍”

如果要為5月的萬科找一個關鍵詞，“銀行貸款”肯定榜上有名。

就在5月23日，消息傳出，萬科已與招商銀行等頭部金融機構簽訂協議，獲得200億銀團貸款，截止目前已到賬100億。

行業流動性仍然短缺的當下，不僅對于萬科，即便在整個行業，這200億都不是一個小數目。據了解，這是2020年以來房地產單筆金額最大的一筆貸款。

萬科表示，該200億銀團貸款有助于進一步提升流動性。未來，其將繼續堅定行動，有信心、有能力在妥善處理到期債務的同時，積極主動、全面系統完成融資模式轉型。

而這，只是萬科5月以來落地的多筆銀行貸款之一。

就在5月23日當天，萬科還發布公告，為滿足經營需要向銀行申請貸款。其作為主債務人與全資子公司作為共同借款人分別從銀行共計申請貸款77.84億元，期限42個月。

另外，萬科作為借款人向銀行申請貸款10億元。僅這一天，萬科獲得銀行貸款287.84億元。

更早前的5月20日，萬科公告，為滿足常州項目的開發建設，其作為借款人向中國銀行申請銀行貸款12億元。

5月13日，萬科披露，向中國銀行申請銀行貸款，本金金額6.9億元，期限3年；向農業銀行申請三筆銀行貸款，本金金額合計22億元，期限均為3年；作為受信人獲北京銀行授信44.49億元，并作為主債務人向北京銀行申請銀行貸款金額19.63億元，期限為10年，及作為借款人向北京銀行申請銀行貸款本金5.01億元，期限為10年。

5月10日，萬科還曾公告，為滿足經營需要，其作為借款人向郵儲銀行申請銀行貸款，金額合計13億元，期限3年。

據樂居財經不完全統計，5月以來的一個月內，萬科落地的銀行貸款超過366億元。這些貸款，期限最短的3年，最長的達到10年。涉及的銀行包括郵儲銀行、中國銀行、農業銀行、北京銀行、招商銀行等。

實際上，面對當前的階段性壓力，萬科方面多有傳出與銀行合作的消息。

此前3月份，就有市場消息，萬科為最多800億元人民幣銀團貸款與12家銀行進行初步談判，并向潛在貸款人分享購物中心等主要商業項目名單及其收入來源信息，以獲得新的信貸額度。

這些銀團由工行牽頭，加上農行、中行、建行、交行和郵儲銀行共六家國有銀行以及招行、中信、興業、浦發、民生和平安六家股份制銀行。

5月17日，再次有消息傳出，萬科已與銀行貸款人就一筆擬定800億元人民幣（約合111億美元）銀團貸款的抵押資產清單達成初步協議，而貸款提取額預計不超過500億元。

而萬科方面曾多次提及銀行機構對公司的支持。

今年3月的業績會上，萬科總裁祝九勝就指出：“萬科短名單合作銀行有8家、長名單合作銀行16家，長期合作的銀行有26家，這些銀行長期都很支持萬科。當行業下行銷售下滑、回款減少情況下，銀行在風險防范方面是我們的同盟軍?！?/p>

質押代價

行業的持續低迷，讓一向較為穩健的萬科，也面臨經營層面的壓力。

2023年，萬科實現營業收入4657.4億元，同比下降7.6%；歸屬于上市公司股東的凈利潤121.6億元，同比下降46.4%。其去年全年實現銷售額3761.2億元，同比下降9.8%。

萬科年報中指出，凈利潤下降的主要原因是開發業務結算規模和結算毛利率下降，部分開發項目計提了減值。

債務方面，2023年末，該公司有息負債合計3200.5億元，占總資產的比例為21.3%。有息負債以中長期負債為主，當中，一年內到期的有息負債624.2億元，占比為19.5%；一年以上有息負債2576.3億元，占比為80.5%。

不過，萬科全年實現經營性現金凈流入39.1億元，連續15年為正。報告期末，其持有貨幣資金998.1億元，高于一年內到期的有息負債總額624.2億元。

據了解，其過去一年新獲融資897億元，其中境內新獲融資766億元，新獲融資的綜合成本3.61%，境外新獲融資131億元。

就是這樣一家基本面的地產頭部企業，在今4月中旬的一場溝通會上坦誠：當前的確遇到了階段性經營性困難，流動性短期承壓。

意味著，一直被視為優等生的萬科，最終沒能逃過這一波風浪的沖擊。

一個讓外界好奇的問題，出現流動性困難的房企并不少，但為何萬科在近段時間接連獲得銀行的貸款。

一方面，在行業普遍面臨信心不足的情況下，萬科無疑成為了行業的信仰之一，它如果涉險倒下，對行業信心的打擊將上升至一個新的高度；另一方面，實際上萬科為了獲得銀行的新增融資貸款，也付出了不少。

以它最新獲得的200億銀團貸款為例，萬科不惜將發展多年的物流都抵押了出去。

國家企業信用信息公示系統顯示，近日，萬科旗下萬科物流發展有限公司（以下簡稱“萬科物流”）新增一起股權出質登記信息。

萬科將萬科物流269.76億股權質押給招商銀行股份有限公司深圳分行，股權出質設立登記日期是2024年5月20日。萬科對萬科物流的認繳額269.76億元，持有股權比例約81.62%。

也就是說，萬科這次質押的，是所持萬科物流的全部股權。它為此獲得200億的銀團貸款。

萬科物流也即萬緯物流。早在2014年，萬科成立物流地產事業部，開始涉足物流地產。2015年，萬科撤銷物流地產事業部，設立獨立品牌，萬緯物流由此誕生。

至今，萬緯物流綜合實力位列行業第一梯隊，冷鏈倉儲規模國內第一。

2023年，萬緯物流業務實現經營收入41.8億元，同比增長17.2%，其中高標庫營業收入23.0億元，同比增長6.3%；冷鏈營業收入18.8億元，同比增長33.9%。

萬緯核心業務布局47城，擁有170個物流園區，全國運營管理50+個專業冷鏈物流園，倉儲規模超過1200萬平方米，服務超過1600家企業。

除了萬緯物流，實際上，萬科月內所獲得的其他銀行貸款，也均是抵押融資。

如同于5月23日獲得的那筆77.84億銀行貸款，抵押擔保物包括深圳易理持有的項目地塊、深圳持有的深圳易理 100%股權（44.92億），以及深圳中科萬信持有的項目地塊、深圳萬科持有的深圳中科萬信 100%股權（32.92億）。

銀行融資消息的持續利好之下，數據顯示，萬科A近期連續多日上漲，截至目前市值已重回千億。

融資空間

今年4月30日的股東大會上，萬科為了擺脫眼下的流動性困境，披露了瘦身健體的“一攬子方案”。

其一，是“降負債”，未來兩年削減付息債務1000億元以上，未來五年付息負債總規模要降一半以上；其二，完成“融資模式轉型”，從統借統還、主體信用為主的模式，逐步轉向以項目、資產信用為主的融資模式；其三，是完成“聚焦主業”，騰出有限資源、做好做強綜合住區開發、物業服務、租賃公寓三大主業。

當時的郁亮介紹，“一攬子方案”主要包括兩個階段：

第一階段是堅定瘦身，調整融資模式，降解風險。具體而言，除三項主業外，將退出其他業務，清理和轉讓非主業的財務投資。堅決大力度推進商辦等大宗資產交易，計劃每年完成200億元。同時，主動完成融資模式轉型。

第二階段，萬科將聚焦主業，做精業務，成為行業產品標桿、服務標桿。一攬子方案并非只是收縮、壓降方案，也是發展進取的方案。

按照這個方案，萬緯物流顯然沒有被列入萬科的“三大主業”名單里。也就理解了，萬科為何會將萬緯物流股權進行質押融資。

實際上，這已經不是萬科第一次將物流資產擺上貨架。此前4月17日，就有市場消息稱， 萬科尋求出售其持有的物流公司普洛斯21.4%的股權。

2018年，萬科聯合財團以數百億私有化普洛斯。當中，萬科出資157.33億元、持股21.4%，為單一最大持有人。這些年來，萬緯物流和普洛斯并沒有進行合并，萬科在該領域形成普洛斯與萬緯物流兩大品牌。

持有性物業的開發和經營，也是萬科多元化業務的大頭。

2023年，萬科合計開業203個商業項目（不含輕資產輸出管理項目），建筑面積1158萬平方米；規劃中和在建商業建筑面積為305萬平方米。其中，印力合計開業74個商業項目（不含輕資產輸出管理項目），建筑面積714萬平方米；規劃中和在建商業建筑面積為71萬平方米。

萬科商業業務(含非并表項目)營業收入91.1億元，同比增長4.6%。其中，印力管理的商業項目營業收入57.0億元，同比增長4.1%，出租率94.8%，同比提高1.6個百分點。

在被明確作為三大主業聚焦發展的“住宅、物業和公寓”之外，其他業務能為萬科提供多少的流動性，是外界關注的話題。

2023年報顯示，萬科投資性房地產1101.34億元，在頭部房企中保持較前水平。

據相關機構統計，萬科目前未抵押商業房地產價值為770億至900億元，如果銀行以50%貸款價值比放貸，萬科可獲得約450億元的資金。此外，萬緯物流可融資項目總估值333.27億元，同樣按50%的抵質押率估算，對應潛在融資空間約167億元。

根據2023年度股東大會審議通過的擔保議案，萬科可新增擔?？傤~1500億元。5月23日的擔保發生后，該公司及控股子公司對外擔?？傤~472.05 億元，可融資空間不小。

而2023年，萬科的有息負債中，銀行借款占比61.7%，應付債券占比24.8%，其他借款占比13.5%。隨著銀行貸款的持續落地，其銀行借款的占比也將上升。