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        以變應變,綠城的順“勢”有“為”!

        原創 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  樂居財經 房慧 魏薇 9.8w閱讀 2024-06-15 17:15

        /樂居財經 房慧 魏薇

        6月14日,綠城股東大會如期在杭州舉行。濟濟一堂的投資人中,既有手持綠城股票多年的“老熟人”,也有首次買入綠城的“新面孔”。

        不僅與會的投資人,在當前低溫的市場環境下,近期有20家知名券商給予綠城中國“買入”評級,平均目標價9.7港元??梢钥闯?,在投資人眼中,綠城仍不失為一個優秀標的。

        2023年,綠城業績穩中有升,營業收入創歷史新高,核心歸母凈利潤維持穩定,非房開指標持續增長。今年1-5月,綠城化解下行壓力,跑贏大勢,實現總銷售額988億元,操盤榜位列全國第二,其中自投權益銷售額479億元;新增貨值283億元,位列全國第六。

        業績穩增背后的原因是什么?

        預判大勢并順勢而為、主動求變,讓綠城得以健康前行。觀察綠城這5年的成績,起初其硬實力在TOP20房企中排名是倒數的,5年過去,綠城不僅活下來,而且相較同行,各項指標均有了大幅的身位提升。

        綠城中國董事會主席張亞東在會上自?。骸澳軌蜃龅浇裉斓某煽?,實際上是靠軟實力的強彌補了硬實力的短?!本G城軟實力的核心支柱就是團隊,從行業研判、到投資質量,再到落地執行,這些確保了綠城近年來的加速度增長。

        特別是對行業形勢和自身問題的研判,綠城三年前提出“四個分化”、兩年前提出“四個變化”以及一年前提的“好房子”……,事實證明,這些預判都是準確的。

        當下,行業底層邏輯已然發生巨變,銷售、融資規模從高位大幅回落,以價換量壓縮了利潤空間。這樣的市場環境下,綠城又該如何研判和應對呢?

        沒有好城市,只有好項目

        市場的不確定性加劇,精準投資的重要性進一步凸顯。2024年,綠城的投資變得更挑剔、更慎重了。

        年初,綠城中國行政總裁郭佳峰對內提出了新的投資策略:沒有好城市,也沒有好板塊,只有好項目,綠城要下沉到各個地方去尋找投資機會,這與過去“聚焦”的投資策略迥異。

        郭佳峰展開講道:“有六七個北京的項目,我們覺得有風險沒進,跟蹤發現誰進誰虧損,上海也有類似情況。大家都認為賣得好的杭州,其實周邊不少項目的虧損面很大。所以我們給杭州公司下了指令,核心區外只允許買兩塊地,賣了一個項目才能再增加一個項目。就像喝酒一樣,兩瓶總量控制,不能喝第三瓶,會喝醉的?!?/p>

        寧可錯過,也不錯投。在很多項目里面尋找安全的、利潤好的項目。當然,這會增加投資口非常大的工作量。郭佳峰繼續說道:“其他事情我可以少管一點,也一定要到投資端去多看、多聽,去了解項目周邊二手房的成交情況?!?/p>

        他也坦言:去年1400億的貨值,今年可能達不到,但是我們會在好中選優,面更廣。 今年1-5月,綠城拿地數量并不多,新增12個項目,其中4個已首開,首開去化率100%,2個項目整盤清盤。

        關注新增的同時,投資人對存量的去化也提出了疑慮。對于存量,綠城管理層回應:會以“量價平衡”為主導思想,堅決去化。

        數據顯示:今年1-5月,綠城的住宅長庫存指標完成率105%、車商儲專項指標完成率100%,重難點項目指標完成率102%。

        從投資來看,量價平衡,以價換量,堅決去庫存,果斷換倉,才能獲取更好的資源。2022年到今年,綠城的土儲質量不斷往高分走,這也可以去對沖原來的一些問題。

        一擴一縮,實現“量”到“質”轉變

        市場目前仍在筑底,短期還會延續“低溫”。有投資人擔憂:行業的下行周期,絕大部分企業會選擇“縮表”療法,綠城是否也會如此?

        對此,張亞東回應:綠城是一“擴”一“縮”,“擴”的是權益,“縮”的是虛胖、浮腫,最終要實現由“量”到“質”的轉變。

        從權益占比來看,綠城已由2021年的58%增加到2023年的74%,今年1-5月新拓項目的權益比已經超過90%。權益支撐了公司的利潤和項目發展,公開數據顯示,2021年-2023年,綠城核心歸母凈利潤由57.7億元增加到了64.2億元。

        再看行業占比,5年前,綠城的銷售規模大約為1500億,占到了行業的1%。彼時,張亞東就提出,用5年時間發展,要占到行業規模的3%,現在這個指標已經提前完成。他預計,未來這個數字不僅是能穩定,可能還會增長。

        對于降低規模,張亞東也進行了回應:“真不是凡爾賽,實在是小不了,操盤榜已經是第二了。不可能壓到三五百億,規??隙〞谇|以上。當然,現在綠城更加注重質量的增長,綠城要堅持的是‘特而美’”。

        要實現加速發展,對內綠城也在做抓鐵有痕的管理提升:組織變革方面,進一步區域整合,非盈利業務單元“關停并轉”;機制優化方面,深化輕重協同,減事提效,放權一線,形成賽馬機制;同時節衣縮食,降本增效。

        向外看,綠城認為市場還在找底。但頻頻示好的政策,對行業的支撐是非常堅決的,地產行業基本的體量、基本的發展規模和態勢,還是未來可期的。張亞東認為:房地產還是中國所有行業里面第一的支柱產業,至少現在來看沒有能夠替代它的行業。

        在這樣的局面中,未來機會也會不斷地閃現、展現到呈現,綠城要關注和尋找的是結構性的機會。改善產品現在變成了一個非常制勝的法碼,這對綠城來說是拿手好戲。代建方面,綠城有著毋庸置疑的先發優勢。其他模式層面的機會,綠城也在尋找和培育。

        當下,綠城目標堅定:要以“好房子”去服務理想生活、贏得客戶;以“全品質”提升股東回報、贏得市場;以“特而美”引領行業風潮、贏得未來!

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