南京，2024年07月22日——2024年第二季度，辦公樓市場成交依舊以存量置換為主，擴租和搬遷貢獻主要租賃需求，整體市場租賃活躍度與上季度持平。租金仍處下行周期，專業服務業、金融業以及第三方辦公運營支撐二季度租賃成交。優質零售物業市場迎來一個新增項目入市，部分商場布局年輕化業態品牌提升消費活力和體驗空間；品牌段拓店審慎，全市空置率有所上升。

仲量聯行南京、杭州分公司總經理兼南京、杭州、武漢商業地產部總監尤培榮表示：“當前，南京正積極推動總部經濟發展，從而為新質生產力的快速發展提供原生動力。包括小米華東研發總部，阿里巴巴江蘇總部等知名企業的陸續落戶，將吸引越來越多的上下游公司在周邊進行辦公樓選址，預計南京商業地產市場將受到拉動，帶來更多機遇與增長潛力?！?/p>

優質辦公樓

專業服務業租賃需求穩健，存量需求主導南京辦公樓市場。第二季度整體市場辦公樓凈吸納量約為1.7萬平方米。甲級辦公樓凈吸納量約為2.6萬平方米，租賃成交量較上季度有所回升，而租戶市場環境下甲乙級辦公樓價差降低，因此部分企業抓住租金窗口期對辦公空間進行升級，乙級辦公樓凈吸納量轉負。從成交行業來看，專業服務業與金融業等傳統行業公司成為南京甲級辦公樓市場成交主力，租賃需求持續釋放，成交量占比分別在約30%和26%。細分行業來看，商務服務業中律所貢獻較大成交面積，傳統金融業中保險類企業承租能力穩健。此外，部分第三方辦公運營方在低租金市場環境下抄底擴張，錄得二季度最高租賃成交面積，成交量占比約在16%。

從搬遷類型來看，新增需求稍顯疲弱，市場成交以存量置換為主，擴租和搬遷類貢獻主要租賃需求，成交量基本持平，占總租賃成交量超五成，中資企業已然成為南京辦公樓市場最主要的需求驅動。從成交面積來看，租賃面積在1000平方米以下的需求占比約70%，100-300平方米小型面積段租賃需求相對活躍，行業相對分散，以升級辦公空間為主要訴求的企業占比約在50%。

2024年第二季度錄得一棟甲級辦公樓交付使用，整體市場空置率有所上升。位于新街口板塊的金陵中環T1于二季度竣備交付，為市場帶來約9. 1萬平方米的新增供應。南京辦公樓市場總體量約為520萬平方米，其中甲級辦公樓市場總體量約為257萬平方米。由于新項目的入市導致整體空置率環比上升1.0個百分點至約24.1%。甲級辦公樓平均空置率環比上升1.5個百分點至29.8%，同比下降1.7個百分點；乙級辦公樓空置率環比上升0.3個百分點至18.4%，同比上升0.6個百分點。

租賃需求回落促使市場租金仍處于下行通道。在新增需求有限以及存量租戶談判周期延長的雙重壓力下，部分標桿型項目也開始“神仙打架”，包括提供靈活租賃條款以及其它增值服務來留住客戶。南京甲級辦公樓市場租金環比下降1.7個百分點，凈有效租金錄得3.4元每平方米每天；乙級辦公樓市場的凈有效租金錄得2.7元每平方米每天，環比下降1.9個百分點。

優質辦公樓市場展望：2024年下半年南京辦公樓市場預計將迎來4個優質項目入市，總規模約在43萬平方米，包括位于河西板塊的德基世界貿易中心、鼓樓板塊的華貿中心等項目均有望于2024年交付，其中部分項目為總部型樓宇以及銷售型樓宇，供需壓力預計推升整體市場空置率，市場租金將繼續探底。仲量聯行南京商業地產部總監陳明哲表示， “更加靈活的租賃策略以及當前低租金環境對價格敏感型高的租戶更具吸引力，同時我們觀察到越來越多的優質開發商對辦公樓進行精裝交付，預計 ‘質價比’高的樓宇項目將更受青睞，進一步推動租戶升級搬遷需求” 。 

優質零售物業

餐飲業態推動南京消費市場活力，新中式品牌業態成為消費熱點。第二季度錄得所有業態新開店占比中，餐飲類業態成為南京零售物業市場主要推動力，占比約42%，正餐類開店中平價餐廳租賃活躍度較高，咖啡飲品類業態在本季度持續布局，其中紅茶公司江蘇首店于第二季度正式開業，gulugulu椰子水江蘇首店布局新店，新中式茶飲品牌陸藜·開了個方子本季度新開超5家。時尚類業態和服務類業態占新開業商鋪比例分別約為19%和13%，新國潮和悅己消費需求持續成為消費熱點，黃金配飾等大眾珠寶類持續開店。

1-5月，全市社會消費品零售總額同比增長3.9%，南京消費市場緩慢恢復。第二季度南京開展 “陽春煥新季” 以舊換新等活動來促進大件商品消費，聚焦汽車、家電、家居等領域發布相關補貼政策，同時觀察到零售市場方面也在引入相關業態積極布局，蘇寧易購華東首店選址在江寧萬達廣場開業，部分新能源汽車品牌展廳仍在布局南京市場，其中小米汽車旗艦店于本季度在景楓中心開業，長城智己記錄到超過3個展廳開業。

第二季度南京優質零售市場錄得一個新項目開業。2024年6月28日，位于浦口商圈的雨山龍湖天街迎來開業，為市場帶來約13萬平方米的供應，開業率達到了98%，進一步提升了浦口商圈的商業活力。截至二季度末，南京商業總體量約為639萬平方米，整體空置率約為4.1%，環比上升約0.2個百分點。購物中心平均空置率為4.0%，環比上升0.2個百分點，同比上升0.1個百分點。

品牌端拓店更為審慎，南京零售物業市場租金進一步下調。全市優質零售物業市場凈有效租金錄得15.2元每平方米每天，環比下降0.7個百分點。平價類以及性價比較高的部分業態品牌仍有拓店，零售項目業主招商難度增大，因此市場租金有所下降。核心商圈零售市場凈有效租金錄得19.9元每平方米每天，環比下降0.6個百分點；次級商圈零售市場凈有效租金約為10.5元每平方米每天，環比下降1.7個百分點。

優質零售物業市場展望：2024年下半年南京優質零售物業市場將迎來4個項目開業，總體量約為60萬平方米，新項目的開業將為市場注入新的活力，并將有效提升各個商圈商業氛圍，與此同時，對于核心商圈的標桿性項目而言，自帶流量和話題的首店品牌以及抗風險能力較高的平價連鎖品牌也將加劇零售商之間的競爭，而次級商圈的傳統商業項目則面臨品牌流失的風險，預計2024年南京零售市場租金將繼續回落。