文樂居財經 李奕和 魏薇

“現房時代真的要來了嗎？”

這兩天，關于商品房預售制改革的討論，再一次引發了市場的熱議。原因是，中央層面對房子預售發聲了。

7月21日，新華社受權發布《中共中央關于進一步全面深化改革 推進中國式現代化的決定》，文件對房地產領域的多個問題有所提及。

具體內容看，《決定》提出，加快建立租購并舉的住房制度，加快構建房地產發展新模式。加大保障性住房建設和供給，滿足工薪群體剛性住房需求。支持城鄉居民多樣化改善性住房需求。充分賦予各城市政府房地產市場調控自主權，因城施策，允許有關城市取消或調減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標準。改革房地產開發融資方式和商品房預售制度。完善房地產稅收制度。

尤其是關于商品房預售那條，可以說是房地產領域的重磅。

近幾年，隨著一眾的民營房企陷入流動性危機，爛尾樓數量暴增，嚴重影響了社會經濟的發展。而這背后的重要根源，就是商品房預售制度。

也正因為如此，近段時間以來，關于取消房產預售的呼聲此次彼伏。而此次中央層面發聲“改革商品房預售制度”，無疑留下了巨大的想象空間。

預售制去與留

商品房預售制是指開發商將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款。最早是從香港引進，在深圳率先執行，之后逐步推廣到內地。自1994年出臺《城市房地產管理法》建立商品房預售許可制度以來，預售制已經成為房地產的主要銷售模式。

這種模式之下，開發商拿著預售的資金，繼續完成后期房屋建設，并拿著資金繼續拿地，這是房企高周轉的動力源泉，同時也加高了房企的杠桿。

早期，商品房預售許可制度的確立，與我國房地產市場發展進程緊密關聯。早些年，我國城鎮住房總量不足，商品房供不應求，加快建設、增加住房供應是客觀需要。商品房預售制無疑極大地滿足了我國住房的供應，也引導著房地產走過了一個繁榮時代。

但如今，地產步入黑鐵時代、城市化進程進入后半場，預售制度的弊端越發顯現，一旦項目延期、爛尾或房屋質量存在問題，購房者將面臨巨大損失。

特別是最近幾年，房地產風險的問題，很大一部分和房地產金融風險有關，包括爛尾樓事件、存量房貸利率問題、預售資金監管問題、房企債務問題，都涉及融資和預售等內容。

根據《2023年全國爛尾樓研究報告》上的數據，2023年上半年一二線城市的爛尾率約為5%，而三四線城市則約為4%。全國范圍內，樓盤爛尾率約為3.85%。也就是說，全國的爛尾樓面積大約是2.31億平米。按照每套房子100平方米計算，那就是231萬套爛尾樓。

這些數量巨大的爛尾樓，不僅浪費了土地資源，破壞城市形象，甚至，對于購房者，無法按時入住導致資金損失，生活水平下降也一度讓其成為民生問題。

相比較期房預售，現房銷售優勢明顯，購房人可以通過看得見、摸得著的真實房源提升購房安全感。然而，對開發商而言，現房銷售也意味著更大的壓力。

一方面，這對于開發商準入有了更高的標準和要求。眾所周知，地產屬于資金密集型產業，資金沉淀量大，過去預售制下的地產行業以高周轉著稱，預售往往能讓房企快速回籠資金。

但是，在現房銷售下，往往需要開發商不僅有著雄厚的資金實力，同時需要能往多個項目中進行大量資金沉淀兩年至三年左右，直至項目竣工驗收。僅此一項便可排除大量開發商。

上述《決定》發布后，全國房地產經理人聯盟理事鄧浩志表示，“改革房地產開發融資方式和商品房預售制度，完善房地產稅收制度”這條消息還是很重磅的，但似乎又缺乏明確的信息。其稱，首先這是最高管理層的表態，代表了最高意志，所謂牽一發動全身，未來各部各地都會陸續跟進這個方向性的調整。

“但商品房預售制度怎么調？是否未來要取消商品預售制度？感覺上目前全面推行現房銷售制度是不具備條件的。而很可能會對房企自有資金要求提高，對商品房預售條件提高，對購房貸款發放時間延后等等。因為以上這些已經在討論當中，或在部分城市有試點，具備了進一步優化和推廣的可能?！?/p>

現房時代提速

不管承認與否，隨著這一輪地產危機的發生與房地產新發展模式逐步構建，現房時代或在加速到來。

一個事實是，在“保交樓”大背景下，試點現房銷售一直在提速。2023年初住建部就曾提出有條件的城市可以進行現房銷售試點，不能出現新的交樓風險。之后，已有山東、安徽、河南、四川、廣東等地明確表態，試點現房銷售。

其中河南省明確以鄭州、開封為試點，積極探索預售制度改革和現房銷售。2024年1月，鄭州首宗現房銷售試點地塊成功出讓。

實際上，更早在三年前，北京已率先開始試點現房銷售。

2022年8月，北京第三批集中供地推出的18宗地塊，其中13宗地、超過70%的項目設置了競現房銷售面積環節。如海淀永豐、豐臺槐新、順義府前街等項目。

2021年8月，北京第二批次集中供地中，首次出現了“競現房銷售面積”的政策。大興區黃村鎮地塊報價超上限，轉入競報“現房銷售”面積。中鐵置業、興創聯合體與中建一局交替舉牌后，最終由中鐵置業、興創聯合體以37.84億元+5.4萬平現房銷售競得，溢價率達10%，住宅銷售指導價5.9萬每平米。

再向前追溯，其他城市也有推行現房銷售的舉動。2020年3月，海南省發布《關于建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》明確，對新出讓土地建設的商品住房實行現房銷售制度。

2018年9月，廣東省發布《關于請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》稱，向業界征求調整商品房預售制度。

更早之前2016年4月26日，深圳市掛出一宗龍華新區的商住地塊，成為深圳市商品房現售首個試點項目。之后，南京、蘇州、宿遷、廣東等都出臺了現房銷售的相關規定。

這些年來，關于商品房預售問題的討論不時就出現在外界的視野。彼時，相關鼓勵、支持現房銷售政策也陸續出爐。但最終落地實施的現房銷售項目仍是少數，珠三角地區關于現房銷售并無太多實質性落實，而杭州首次提出的10宗“競品質”現房銷售地塊則全部流拍。

一個重要的原因是，這些的操作，并不是為了全面推進現房銷售，更多是防范地塊炒作的角度出發，是穩地價的考慮。而如今，房地產行業已經發生了深刻的變化，或也意味著現房銷售時代迎來了新的基礎。

據CRIC披露的統計數據，2023年下半年以來，至少13個省、市明確試點現房銷售。但從過去幾年已先行現房試點的北京、上海、深圳模式來看可謂喜憂參半。

曾有觀點認為，2016-2020年牛市期間，是最好的期房轉現房銷售時間。

當時，開發商資金充足，融資順暢，市場購買力充足，市場處于上行階段，在發展中解決預售制的弊端，是最好的時機。但當時只有少數城市的少數項目在推進，并未大規模跟進，錯失了機遇。

當然，商品房預售制度的改變，事關房地產行業發展模式及其配套制度的重塑，更直接關系到房地產企業的資金安排、建設計劃乃至戰略規劃等重大事項的調整。因此，目前現房銷售制度的推行能否全面鋪開，只有通過以點帶面的方式逐步試行。

風險仍待出清

經歷了連續幾年的下行，房地產如今已成為整個社會關注的話題。

除了改革商品房預售制度的相關表述，在房地產領域，《決定》也在租購并舉、房地產發展新模式、加大保障性住房建設和供給、支持多樣化改善性住房需求、房地產政策因城施策、房地產稅收等方面有所提及。

實際上，在7月18日，歷史性的二十屆三中全會發布了公報，“改革”二字出現50余次，與房地產、新型城鎮化發展相關的內容也罕見出現其中。

全會指出，要統籌好發展和安全，落實好防范化解房地產、地方政府債務、中小金融機構等重點領域風險的各項舉措。關于“防范化解房地產風險”的表述，近幾年來已經被多次提及，但此次被寫入三中全會文件中，其重要性是不言而喻的。

今年1-6月，房地產投資、銷售、融資各項指標降幅雖出現收窄，但仍在下滑。其中，投資端，1-6月，全國房地產開發投資52529億元，同比下降10.1%。銷售端，1-6月，新建商品房銷售面積47916萬平方米，同比下降19%；新建商品房銷售額47133億元，同比下降25%。

持續的下行之下，房企的債務問題仍是整個地產行業的重要風險所在。相關機構統計數據，從歷年65家典型房企的融資總量來看，2024年上半年融資總量為2131億元，同比下降37%。而從債務到期來看，2024年上半年房企債券到期規模達2799億。

此前，迫于流動性壓力，不少房企選擇延長債務到期時間，而未來一段時間，這些房企也將面臨該部分延期債務的到期壓力。

易居研究院研究總監嚴躍進向媒體介紹，房地產風險的防范化解被寫入公報，說明房地產風險的防范化解工作的重要性和迫切性。

其認為，后續房地產發展要從歷史的高度看待此類問題，持續推進房地產風險的防范化解，這也要求各地既要積極應對短期的風險，也要持續做好持續打好攻堅戰的心理準備。

值得一提的是，隨著房地產發展新模式的構建，以及政策層面對居民多樣化改善性住房需求的支持，各城市因城施策限購等政策的解除以及房地產稅收等方面的優化，房地產風險的出清或指日可待。

據統計，2024上半年，地方購房限制性政策仍在持續松綁，全國至少222個省市341次出臺寬松及激勵性購房政策。目前，全國僅剩余北上廣深津及海南省6地仍在執行住房限購。