文/樂居財經  李奕和

作為四個一線城市之一，深圳的豪宅市場，總能擾動樓市緊繃的神經。

今年上半年，一個名為深業世紀山谷的項目，拿下了深圳南山區公寓市場成交面積和金額雙料第一的成績。

這是深業集團旗下，位于南山白石洲片區的舊改項目。據了解，2012年舊改立項至今，項目已歷經十多年打磨。

深業世紀山谷早在2022年6月首開，推出233套房源，主要是商務公寓、商業、酒店，其中公寓建面約為67-87㎡的小面積段產品。

2023年9月，項目再次推出226套產品，包含商務公寓和商業，其中，商務公寓216套，戶型面積約為130-190㎡。

在低迷的市場大環境下，每一個項目的熱銷，都有其相比于其他項目的優勢，要么產品品質過硬，要么價格足夠實惠。深業世紀山谷的優勢，似乎也顯而易見。

市場不行，加大降價力度獲得去化，永遠是地產商首先想到的方式。

據CRIC披露的數據，2022年6月首次開盤，深業世紀山谷均價8.62萬元/㎡左右。2023年9月加推，項目的均價為7.52萬元/㎡。如今，據網上售房平臺最新的數據，項目參考均價僅為6.15萬元/㎡。

對比兩年前的首開價格，項目均價下降不是一點點。

近日，還有消息傳出，深業世紀山谷開放了262㎡高爾夫大平層樣板房，項目9月將推出240㎡-380㎡住宅產品。按照眼下的市場行情，項目的價格依舊難以賣得上去，或是大概率事件。

樂居財經查閱深圳市房地產信息平臺數據了解，截至2024年8月5日，深業世紀山谷2022年6月第一批獲批的233套房源中，已經全部顯示為“已備案”、“首次登記”。

其中，“首次登記”指房屋已辦理首次登記，該套房屋在預售房源庫中狀態不再更新。

而2023年9月獲批預售的226套房源中，已備案、已簽認購書的房源77套，顯示狀態為“期房待售”的149套。也就是說，入市近一年，項目該預售證下的房源去化率為34%左右。

項目舊的庫存尚未去化完成，而新的房源也將推向市場，或將加劇其去化的壓力。

加快項目去化，加速資金回流，是眼下所有房企的當務之急。

7月26日，深業集團董事長呂華，在該公司2024年上半年經濟運行分析會提到的工作要求中，“穩健經營”、“提高風險意識”、“加速資源變現”等，均成為深業集團下半年及今后一段時間的工作要求。

回顧近兩年，雖作為深圳國資委旗下的企業，深業集團也備受房地產大環境的影響。

2023年，深業集團實現整體的營業收入190.47億元，同比下降41.03%；歸母凈利潤13.73億元，同比下降58.2%。

主要業務板塊中，城市綜合開發、運營及管理營業收入100.78億元，同比減少32.42%；住宅開發與銷售營業收入53.35億元，同比減少62.91%。

2024年1-3月，深業集團實現營業收入22.12億元，同比下降了35.58%。歸母凈利潤-4.61億元，由2023年末的盈利轉為虧損。其上年一季度歸母凈利潤為-4353.15萬元，2024年一季度虧損擴大了959.77%。

而數據顯示，2021-2023年及2024年1-3月，深業集團房地產分別實現銷售收入246.62億元、257.28億元、112.81億元和5.77億元。近三年來經歷了大幅的下降。

對應著項目的降價，深業集團的毛利率也有較大的波動。2021-2023年，該公司的毛利率分別為43.26%、42.24%、42.14%。而在2024年一季度，毛利率更大幅下滑至30.39%。

對于毛利率的下降，深業集團解釋稱，主要是由于近兩年房地產行業整體景氣度低迷以及新冠病毒疫情的影響，且公司為保證資金回籠主動進行了銷售價格調整。

與業績波動形成對比的是，深業集團的債務規模則有所增長。

2021-2023年及2024年1-3月，該公司負債總額分別為1137.13億元、1256.18億元、1414.64億元和1427.35億元，資產負債率分別為70.21%、71.65%、73.50%和73.95%。

深業集團的房地產業務，主要由下屬子公司深圳控股、泰富物流、沙河集團等承擔，旗下有著大量的城市更新項目。

截至2024年3月，深業集團進入申報實施階段的城市更新項目共計26個，其中已簽訂土地合同的項目有19個，計劃總拆遷用地面積合計約83.38萬平方米，開發建設用地面積約65.20萬平方米，規劃總建筑面積582.23萬平方米，是深圳市城市更新項目數量最多的企業之一。

只不過，城市更新帶給企業可觀的土地儲備的同時，較長的開發周期，也給企業帶來了資金層面的壓力。而作為深業集團旗下的舊改項目之一，實際上，深業世紀山谷2期在2021年就曾因項目滯后、開發商執行力不夠被市民反映投訴而被曝光。

在2024年度第三期中期票據募集說明書中，深業集團對于其經營風險就著重提到，在當前房地產政策調控力度增強和市場供需波動加大的環境下，其房地產板塊的經營存在一定的不確定性。同時，房地產業務占用資金規模較大、項目期限較長，可能會對公司盈利能力帶來不確定性影響。

深業集團有自己的規劃。其計劃到2025年，公司總資產2658億元，凈資產797億元，營業收入505億元，利潤總額101億元，凈利潤76億元。資產負債率控制在70%以內，凈資產收益率9.5%。

要實現以上這些目標，對于眼下的深業集團而言，顯然是有壓力的。