文/樂居財經 嚴明會

前灘太古里不失為上海的一處時尚地標。

這是太古地產為上海浦東新區的前灘國際商務區量身定制的上海首個“太古里”項目，背后的開發商除了太古地產，還有上海本土國企——陸家嘴集團（600663.SH）。

8月初，陸家嘴集團宣布，與太古地產合作最新開發的、位于上海浦東新區核心地段的新民洋（原洋涇）綜合地標項目，正式命名為“陸家嘴太古源”。陸家嘴集團持有陸家嘴太古源60%的權益。

二者將在這里打造集高端住宅、甲級辦公樓、零售商場等業態于一體的綜合體，高端住宅產品被命名為“陸家嘴太古源 源邸”。這也是太古地產在上海的首個住宅項目。

新的項目即將啟動，陸家嘴集團正在開發的項目卻已陷入質量風波數月。

未交房就先維權的項目并不多見。

今年，上海市前灘樓市熱門項目東方悅瀾（備案名：惠臨景悅公寓）陷入貨不對板、虛假宣傳等質量問題爭議，引發了一眾業主維權。

這一屆的購房者不好糊弄了。

4月18日，有自稱東方悅瀾業主的網友在人民網領導留言板投訴項目存在的多個問題，具體包括認購不合格、公區與宣傳不符、建設質量粗糙、公區室內標準與前灘同開發商其他小區明顯降標、地下車庫缺乏基本的墻面裝飾和吊頂裝飾。

5月中旬，上海市浦東新區國有資產監督管理委員會回復稱：“經了解，已將您的留言轉給陸家嘴集團，陸家嘴集團將近期與您溝通。如您仍有異議，可向行業主管部門建交委反映?！?o:p>

此前在5月初，有業主代表自發建立公眾號“前灘悅瀾鄰里薈”，向董事長徐而進公開喊話，并公示項目的整改訴求和相關進展。無論是問題描述、觀點提煉還是論證，處處透露著專業水準。

該樓盤的開發商為上海佳章置業有限公司，成立于2020年6月，由上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司（簡稱陸家嘴，600663）持股70%，上海陸家嘴（集團）有限公司持股30%，實控人為上海市浦東新區國有資產監督管理委員會。

據悉，東方悅瀾是陸家嘴集團在2020年7月以49.11億元的總價拍得。根據規劃，東方悅瀾有5幢17-19層高層住宅樓、1幢租賃住宅樓、1幢12層辦公樓和1幢3層幼兒園。項目面積涵蓋80-165㎡多種戶型，主要以小面積供應為主。

東方悅瀾位于整個前灘板塊的西南側，與前灘華二僅一路之隔。項目西邊靠江的高層可以遠瞰黃浦江江景，優越的地理位置使得項目快速走紅。

2022年9月28日，東方悅瀾開盤，推出481套房源，共有1463組購房者認籌，認籌率達到304%，堪稱網紅樓盤。備案價格范圍為10.26-13.3萬/平方米。

網上房地產顯示，截至2024年8月5日，已售480套，仍有1套處于可售狀態。

在前灘眾多熱盤中，從開山之作晶耀名邸一期到現在板塊收官之作世紀前灘，二十余個項目中由上海本土國企陸家嘴集團直接或聯合開發的項目多達十余個。

在東方悅瀾同板塊，陸家嘴集團還有世紀前灘·天御（備案名：前灘大廈）和世紀前灘·天匯（備案名：前康大廈）在售。

世紀前灘·天御2023年5月入市384套房源，均價12.98萬元/㎡，最終認購758組，認購率197%，未觸發積分制。開盤當日21：00所有認籌客戶選房結束，項目最終剩余約36套房源。網上房地產顯示，目前剩余9套在售。

緊鄰著的世紀前灘·天匯在2023年11月底入市，意外爆冷，均價約13.2萬元/㎡，258套新房，開盤總認購150 組。在火熱的前灘板塊來看，數據確實不佳。賣了將近一年，目前，項目所推的258套房源剩余55套，去化率約78%。

一方面，世紀前灘·天匯150米的超高層住宅的宜居性飽受爭議；另一方面，此項目推出的110平2房，被質疑用豪宅概念去“收割”中產。

作為上海本土的大“地主”，陸家嘴在其他板塊還有多個項目在售，不少項目去化并不理想。

在浦東川沙，陸家嘴錦繡云瀾（備案名：妙悅華庭）于2023年6月和10月兩次開盤推出共計737套房源，均未觸發積分。今年4月和7月又分別推出135套、192套房源。項目總套數1064，當前還剩余474套房源可售，去化率約55.6%。

在浦東新區航頭板塊，錦繡瀾灣（備案名：航佳苑）去年8月首批320套小高層拿證開盤，主推建面約89-127㎡三房，備案均價48361元/㎡，成交均價47233元/㎡。今年7月加推120套房源。項目總套數440，已售160套，去化率僅36.4%。

受前灘悅瀾項目維權的輿論影響，預計在8月入市的陸家嘴前灘新項目“前灘公館”面臨著很大壓力。該樓盤推出建面約84-147㎡的花園洋房，均價約12萬元/㎡。

據陸家嘴2023年年報，其在期內實現房產銷售現金流入合計172.85 億元。收入主要來自于住宅物業（含車位）銷售現金流入139.72億元，產生收入的主要項目為世紀前灘·天御、世紀前灘·天匯、川沙錦繡云瀾第一批及第二批。

2023年，陸家嘴實現營業收入106.67億元，同比減少9.25%；歸屬于上市公司股東的凈利潤10.93億元，同比增長4.47%。

截至期末，陸家嘴的土地儲備為66.31萬平方米，主要分布在上海和蘇州兩地。位于蘇州的綠岸項目因“毒地”事件暫停相關開發、建設、銷售工作。

2024年一季度，陸家嘴實現營業收入27.9億元，同比增長39.34%；歸屬于上市公司股東的凈利潤4.14億元，同比下降4.78%。