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        企業測評|瓴寓國際——堅持“輕重并舉”,四力齊發,成為租賃企業標桿

        <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  克而瑞租售 9.0w閱讀 2023-02-04 11:39

        導語

        2022年,住房租賃行業受到了全面的關注,各大企業競爭更為激烈,住房租賃企業的業績表現也各有千秋。

        瓴寓國際作為住房租賃行業內的資深優等生,它在克而瑞租售的“四力模型”企業測評下,將會有著怎樣的表現?

        01

        規模力

        拓展規模穩健增長,長三角優勢顯著

        瓴寓國際堅持“輕重并舉”的發展戰略,穩步拓展房源。截至2022年底,瓴寓國際已布局全國21座城市,開業在營房源超3.5萬間,管理房源超8.7萬間。

        瓴寓國際的開業規模和管理規模均位居全國住房租賃企業領先位置。根據克而瑞租售每季度發布的《中國住房租賃企業開業規模榜單》和《中國住房租賃企業管理規模榜單》,2022年一季度至四季度,瓴寓國際的開業房間數均排名前列;管理規模上,2022年瓴寓國際一直穩居前三。
        圖:2022Q1-Q4 瓴寓國際在中國住房租賃企業管理規模榜穩居前三

        從布局城市來看,瓴寓國際重點布局一線和強二線城市、長三角新增房源最多,其中在上海的開業規模目前排名第二,華東區域是其重點深耕地區。

        圖:截至2022年年底 瓴寓國際長三角部分城市布局情況

        資料來源:CRIC城市租售系統

        從擴張方式來看,瓴寓國際通過輕重并舉模式來不斷提升市場占有額。重資產擴張上,瓴寓國際主要通過租賃用地新建、收并購等方式。2021年以來,瓴寓國際參與競得的租賃用地建設租賃住房項目案例有4宗,分別位于上海、南京及寧波。土地競得人方面一般為瓴寓國際與國資合作獲取,項目建成后均是由瓴寓國際運營管理。

        表:瓴寓國際參與拿地情況統計

        資料來源:克而瑞租售整理

        收并購是瓴寓國際重資產擴張另一種方式。2019年、2020年瓴寓國際先后與險資、外資成立住房租賃項目投資平臺,相繼落地柚米寓杭州Link City項目、柚米寓北京26街區項目等長租公寓項目。

        瓴寓國際在重資產項目中積累了豐富的經驗和能力,尤其是在租賃社區賽道。此外,瓴寓國際也注重資產運營管理能力輸出,近幾年在國家政策的引導,租賃住房尤其是保障性租賃住房加速發展,瓴寓國際也緊抓機遇,積極與地方政府、企業合作,發力輕資產輸出,合力為城市青年打造更多高品質租賃產品,并把自身資產從重做輕。

        目前,瓴寓國際已先后與張江集團、上實城開、浦發集團、南京江北新區產業技術研創園、錦江發展、浙建集團、杭州城市土地發展、南京新居建設集團等政企攜手打造多個租賃住房項目,為地方”引才留才“提供住房保障。CEO張愛華曾在公開場合稱,瓴寓國際目前輕中重的業務結構是6:1:3的結構,輕資產模式占比最高。

        表:瓴寓國際部分輕資產運營項目列表

        資料來源:公開資料整理

        02

        品牌力

        各個維度領先行業,品牌價值持續攀升

        在2022年1-12月中國住房租賃企業品牌傳播力榜中,瓴寓國際保持最長時間榜單排名第一,上半年保持了較高的品牌曝光度,共有6個月登頂品牌傳播力榜第一。從總體來看,在品牌運營、營銷宣傳和輿情把控等各方面都保持著領先于絕大多數品牌公寓的水平。

        (1)瓴寓國際多渠道發聲,提升品牌標識度

        瓴寓國際在品牌運營上通過多渠道發聲,在自媒體和傳統媒體上都保持相對其他品牌公寓較高的曝光度。瓴寓國際積極開拓行業新方向,勇于承擔社會責任,受到了眾多行業內外的關注,進一步提升了品牌的標識度。

        在自媒體方面,瓴寓國際進駐了微信、微博、小紅書和抖音等多個自媒體渠道,通過品質空間的打造和租賃社區的居家感收獲了大量年輕租房粉絲的關注。在營銷活動上,瓴寓國際以萬房節、畢業季、柚米甄選季、瓴寓6周年等方式吸引租戶。

        (2)打造專屬品牌運營特色,租戶自治推動社區和諧氛圍

        在品牌的運營過程中,瓴寓國際摸索出一套適合租賃社區的管理體系和文化建設體系:租戶自治、有序參與的社群管理模式,并成立租戶自治委員會,制定租戶公約。瓴寓國際深挖每一類客戶的標簽與喜好,推選出圈級領袖,鼓勵他們發揮所長,成立興趣社團,即社群運營中的社團聯盟。瓴寓國際有效地推動了社區和諧氛圍,形成瓴寓國際租賃社區獨有的文化。

        圖:豐富的社群活動

        在疫情突發下的瓴寓國際社區中,租戶自治也成為了租賃社區應對疫情管理的重要方式,依靠管理團隊和租戶志愿者的共同努力下維持有序的運轉。租戶自治社群成為了社區管理的粘結劑,優秀的管理創新成功地維持了疫情下社區的運作。

        (3)品牌競爭優勢顯著,屢獲獎項,廣受認可

        瓴寓國際在2022年獲獎眾多,獲得了“2022年度中國住房租賃企業盈利能力十佳”、在“2022年度資管優質運營企業”中榮獲“競爭力領袖企業”獎和“2022年度中國住房租賃產品力獎”等獎項。

        瓴寓國際旗下的租賃社區也頻頻獲獎,上海浦江華僑城柚米社區作為唯一一個租賃住宅項目成功入選《上海城市更新十大典型案例》;上海張江納什國際社區榮獲“中國住房租賃領航獎年度煥新項目”。高質量的運營服務及高滿意度的客戶口碑,是瓴寓國際品牌的硬實力體現。

        03

        產品力

        以客戶體驗為核心,用科學方法打造優質產品

        近年來,住房租賃行業已形成了初步的競爭格局,企業也在不斷探索優化自身產品、提升運營能力的經營之道。這其中,瓴寓國際以獨有的技術驅動及產品打造方法成為行業的佼佼者。

        為了解決經濟效益和社會效益這一對租賃矛盾,瓴寓國際不斷洞察客戶需求,研磨自身租賃產品,在租賃社區產品中找到了答案,并用互聯網思維重新定位人的居住空間。通過大數據系統,分析出片區客群的來源和行為特征,以及租賃痛點需求,依托七大維度戶型評估輔助研發出具有競爭性的差異化產品,同時基于生活場景做空間設計,充分實現租金的高性價比與企業的高坪效。

        圖:瓴寓國際大社區產品誕生過程
        2022年12月,克而瑞租售聯合克而瑞研究中心共同舉辦了“2022中國房地產產品力TOP100發布會”,瓴寓國際旗下上海浦江華僑城柚米社區以及柚米寓四川北路店兩個項目分別榮獲“十佳租賃社區”和“十佳集中式公寓”獎項,我們也看到了瓴寓國際通過獨有的技術驅動和產品打造方法從諸多項目中脫穎而出。

        圖:瓴寓國際在產品力上的優秀表現


        柚米寓四川北路店是瓴寓國際1.0產品落地的首個項目,也是率先采用全裝配式科技內裝技術的項目。在基于客戶的體驗和反饋后,發現1.0產品在實際使用中出現功能錯配的現象,對此,瓴寓國際開始調整和創新,研發出2.0產品,上海浦江華僑城柚米社區則是2.0產品落地的綜合型租賃社區產品。

        (1)瓴寓國際2.0產品設計,注重功能性居住體驗

        項目戶型面積覆蓋20-60平米,滿足1個人到2個人的“標柚”和“LOFT”產品,部分戶型配有1.4m超大工作桌,滿足自由職業群體的租賃需求,將職住融入到同一空間。升級后的2.0產品,優化了產品設計,更合理的配置資源。房間內的落地窗設計使得房間可以充分采光晾曬,多數房間的衛生間采用干濕分離設計,一體化洗臺盆和衛浴間相互隔離,更方便租客的使用,1.6m超大收納柜,也讓收納空間更豐富。

        此外,項目采用圍合式設計,95%的房間都配置了陽臺,1層住客配有花園,35%的綠化率與住宅小區無異。陽臺的設計不僅擴充了房間面積,還可作晾曬、休閑之用,更能從陽臺眺望社區中庭的綠化景觀,增添生活樂趣。

        圖:上海浦江華僑城柚米社區房間內部實景圖

        (2)公區設計多元化,豐富租戶閑暇生活

        圍繞“吃好飯”、“跑好步”、“讀好書”的設計理念,項目打造了700平米超大公區,涵蓋共享廚房、閱讀角、咖啡吧、健身房、多功能影音廳及辦公區等,多樣化的公區解決了租客居住的痛點問題,主入口沿街兩側還配有豐富的社區商業,為租客生活提供便捷。

        圖:上海浦江華僑城柚米社區公區實景圖

        04

        經營力

        以客戶需求為導向,實現資產價值最大化

        盈利難是租賃行業共通且亟需解決的問題,瓴寓國際始終遵循“輕重并舉”的戰略導向,堅持高質量發展,依托精準的科學決策及突出的核心競爭力不斷尋求盈利可行性。在克而瑞租售發布的2022半年度和年度的盈利榜單中,瓴寓國際穩居“中國住房租賃企業盈利能力十佳”榜首。

        圖:瓴寓國際2022(半)年度中國住房租賃企業盈利榜穩居第一

        瓴寓國際對自己的定位不止于“運營商”,而是“租賃資管專家”。戰略上遵循“輕重并舉”的發展導向,探索租賃資管生長模式。通過重資產全鏈條服務能力及輕資產項目管理能力,在實現品牌溢價、租金溢價、為租戶提供優質服務和產品的同時,實現資產價值的最大化。

        (1)重資產端全鏈條服務能力,成為行業引領

        瓴寓國際是國內首個跑通“投融建管退”全生命周期閉環的企業。2022年初,上海浦江華僑城柚米社區完成資產退出,率先實現資管閉環。年末又成功完成另兩個社區項目的退出,瓴寓國際以實力印證了能為合作伙伴提供低風險、穩定回報。

        (2)把資產從重做輕,精細化運營輸出

        輕資產業務,輸出企業品牌和管理能力,沒有資金投入,整體投資回報率較高。2022年以來,瓴寓國際憑借豐富的社區管理經驗,與多地政府達成合作,發力大型租賃社區的輕資產運營輸出,并先后推動了上海、北京、杭州、南京、揚州、成都等城市標桿租賃社區的落地。

        (3)數字化賦能,主力業務降本增效

        瓴寓國際自創立以來就堅定不移地打造自有數據系統,賦能“投融建管退”各個環節的精準決策。投資決策系統和數據智能系統幫助預判租金、房量以及未來可實現的出租率;數字化技術解讀客戶需求,讓產品、服務與定位三者匹配,以確保產品的真正落地;KOI智能營銷系統實時監測每天甚至每小時的銷售情況,及時調整策略提升成果;以及投后管理系統幫助團隊分析經營數據變化,實時復盤投資偏差的原因。

        圖:瓴寓國際自主研發的產品和服務系統

        在面對不確定的市場和環境下,瓴寓國際運用科技將運營能力轉化為長期收益,圍繞租賃資產管理的核心要素,交付一站式解決方案,實現資產價值及企業本身盈利能力的穩定增長。

        05

        未來展望

        在眾多的住房租賃企業中,瓴寓國際作為行業代表,其企業優勢是十分鮮明的,因此在克而瑞租售的規模力、品牌力、產品力、運營力四力測評模型中表現優異。

        在“十四五“中央及地方全力發展住房租賃行業的大背景下,相信瓴寓國際會進一步實現規模增長、品牌溢價、產品升級、運營成效提升,為更多租戶提供優質服務和產品,引領中國住房租賃行業發展。

        (文章內容僅為作者個人觀點,不代表所在企業觀點)

        往期回顧

        ① 本周行業熱點資訊

        ② 2022年終中國住房租賃企業品牌傳播力榜

        ③ 2022年中國住房租賃行業年度報告(上)/ (下)

        ④ 中國住房租賃產品力測評研究

        ⑤ 2022年中國住房租賃企業盈利能力十佳

        ⑥ “兩集中”第一批次租賃用地圖鑒

        ⑦ 2022年度企業資產持有規模排行榜

        ⑧ 2022年度住房租賃行業盤點

        ⑨ TOD項目配建保障性租賃住房的城市實踐

        ⑩ 各地保障性租賃住房租金定價策略研究


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        來源:克而瑞租售

        作者:克而瑞租售

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